Bailleur augmente le loyer initial de 22,68 % pour un appartement à Lausanne : hausse jugée abusive car immeuble ancien et preuve des loyers du quartier insuffisante (art. 270 al. 1 let. b CO)
- Date
- 26.03.2019
- Numéro de dossier
- 4A_191/2018
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 51 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 107 LTF Art. 108 LTF Art. 112 LTF Art. 113 LTF Art. 9 Cst Art. 11 OBLF Art. 16 OBLF Art. 253 CO Art. 269a CO Art. 270 CO Art. 292 CP
Résumé
Un bailleur a loué un appartement à une locataire en fixant un loyer initial de 1'920 francs nets par mois, soit une augmentation de 22,68 % par rapport au loyer du précédent locataire. La locataire a contesté ce loyer initial devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux, en alléguant son caractère abusif. Le bailleur a soutenu que l’immeuble était ancien et que le critère des loyers usuels du quartier devait prévaloir, mais n’a pas pu produire les cinq logements comparatifs requis. Le Tribunal des baux a fixé le loyer à 800 francs nets par mois, estimant que le loyer initial procurait un rendement excessif. Le bailleur a fait appel devant la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois, qui a rejeté l’appel. Le bailleur a ensuite interjeté un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral, demandant l’annulation de l’arrêt et le renvoi de la cause pour instruction complémentaire sur les loyers du quartier.
Le Tribunal fédéral rejette le recours en matière civile du bailleur. Il constate que l’augmentation de 22,68 % du loyer initial déclenche l’application de l’art. 270 al. 1 let. b CO, rendant nécessaire l’examen de son caractère abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Bien que l’immeuble ait été acquis par le bailleur en 2008 — soit moins de trente ans avant le début du bail en 2016 — il ne remplit pas la condition jurisprudentielle d’« immeuble ancien » requise pour que le critère des loyers du quartier prévale automatiquement. En conséquence, le critère du rendement net s’applique. Le bailleur a refusé indûment de collaborer à l’administration de la preuve en ne fournissant aucune donnée sur les charges courantes, financières et d’entretien, contrairement à l’obligation prévue à l’art. 292 CP. Le Tribunal des baux a donc dû procéder à un calcul de rendement net fondé sur la valeur d’attribution de 2'915'000 francs retenue dans la convention de partage successoral partiel du 19 août 2008, déduisant la dette hypothécaire de 1'772'250 francs pour obtenir les fonds propres investis. Ce calcul, réévalué à l’indice des prix à la consommation, aboutit à un loyer mensuel admissible maximal compris entre 386 francs et 476 francs 70. Même en retenant la valeur vénale bancaire de 3'320'000 francs, le loyer admissible ne dépasse pas 476 francs 70. Le loyer initial de 1'920 francs est donc manifestement abusif. Le bailleur n’a pas non plus rempli son fardeau probatoire pour la méthode des loyers du quartier : il n’a pas produit cinq logements comparatifs conformes aux exigences de l’art. 11 al. 1 et 4 OBLF, et la Cour d’appel a justement relevé les différences objectives entre les exemples proposés, les rendant inexploitables. Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable en vertu de l’art. 113 LTF, car la voie du recours en matière civile est ouverte. Le bailleur supporte les frais judiciaires de 2'000 francs et verse une indemnité de dépens de 2'500 francs à la locataire en application des art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF. Cette décision confirme la rigueur du contrôle du loyer initial lorsqu’un bailleur ne coopère pas à la preuve et ne remplit pas les conditions formelles pour invoquer le critère des loyers du quartier, même dans des cas d’immeubles anciens dont la qualification dépend d’un calcul précis du délai de trente ans.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
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- Bailleresse conteste le loyer initial d'un appartement de 4,5 pièces: révision du calcul du rendement net avec réévaluation intégrale des fonds propres et taux de rendement majoré (art. 269 CO)
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