Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)

Normes déterminantes

Art. 51 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 100 LTF Art. 29 Cst Art. 11 OBLF. Art. 255 CO Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO Art. 52 CPC Art. 124 CPC Art. 154 CPC

Résumé

Une société immobilière a conclu un bail à loyer avec deux personnes pour un appartement de deux pièces à U.________, fixant un loyer initial de 14'400 francs par an, soit une hausse de 71 % par rapport au loyer de 8'400 francs payé par le précédent locataire entre mai 2017 et mars 2022. Les locataires ont contesté ce loyer devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, arguant qu’il était abusif. Ils ont demandé un calcul du rendement net et la production des pièces comptables nécessaires, mais la bailleresse a refusé de les fournir. Le tribunal a fixé le loyer à 8'400 francs par an, décision confirmée en appel par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève. La bailleresse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il constate d’abord que la valeur litigieuse est suffisante pour permettre le recours, car le bail étant reconductible tacitement, le montant annuel de 6'000 francs de différence entre les loyers est multiplié par vingt selon l’art. 51 al. 4 LTF, atteignant ainsi 120'000 francs, bien au-delà du seuil de 15'000 francs. Ensuite, il rejette le grief relatif au droit d’être entendue : bien que le courrier des locataires du 2 février 2023 n’ait pas été communiqué avant la seconde ordonnance de preuve du 17 février 2023, la bailleresse a pu s’exprimer ultérieurement, et l’ordonnance de preuve est une décision procédurale modifiable à tout moment selon l’art. 154 CPC. Sur le fond, le Tribunal fédéral confirme que le loyer initial est présumé abusif en raison de l’augmentation massive de 71 % par rapport au loyer précédent, conformément à l’art. 269 CO et à la jurisprudence. Comme l’immeuble a été acquis en 2019, le critère absolu du rendement net s’applique prioritairement (art. 270 al. 1 CO), et la bailleresse a refusé sans motif valable de produire les pièces comptables nécessaires à son calcul, ce qui constitue un manquement à son obligation de collaboration loyale selon l’art. 52 CPC. La référence à un seul logement comparable ne suffit pas à éveiller un doute fondé quant à la présomption d’abus, contrairement aux exigences posées par l’art. 269a let. a CO et la jurisprudence, notamment ATF 150 III 123 et 147 III 431. La durée courte du bail précédent (2017–2022) ne justifie pas non plus l’augmentation. Enfin, la fixation du loyer à 8'400 francs par an repose sur une appréciation souveraine du juge du fait, fondée sur les données de l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) et pondérée selon les caractéristiques concrètes de l’appartement, le loyer antérieur et l’expérience locale des juges, ce qui est conforme à l’art. 269 CO et à la jurisprudence. La bailleresse, qui succombe, supporte les frais judiciaires de 5'000 francs et verse une indemnité de dépens de 5'500 francs aux locataires. Cette décision précise les conditions strictes sous lesquelles un bailleur peut lever la présomption d’abus d’un loyer massivement augmenté, en exigeant plusieurs logements comparables ou d’autres indices objectifs, et confirme que le refus injustifié de collaborer à l’administration de la preuve renforce la présomption d’abus.

Décisions apparentées

• État de Vaud résilie des baux tacites sur des terrains loués pour des chalets de vacances : qualification de constructions mobilières et validité de la résiliation confirmées (art. 677 CC)BGer · 4A_337/2022 · 24.10.2023
• Fils conteste la délivrance d’un certificat d’héritier en Suisse alors que le père est décédé en Algérie : domicile effectif à Genève retenu prima facie, compétence de la Justice de paix confirmée (art. 23 CC)BGer · 5A 469/2020 · 28.03.2022
• Recourant demande l'interdiction de postuler de l'avocat adverse en raison d'un conflit d'intérêts dans une procédure d'inventaire civil : la compétence appartient au tribunal du fond et non à la commission du barreau (art. 124 al. 1 CPC)BGer · 5A_485/2020 · 25.03.2021
• Défenderesse introduit un recours contre une récusation et une amende disciplinaire avec retard: délai de dix jours applicable, recours irrecevable (art. 321 al. 2 CPC)BGer · 4A_475/2018 · 12.09.2019
• Recours tardif contre une suspension de cause: délai de dix jours applicable, protection de la bonne foi refusée (art. 321 al. 2 CPC)BGer · 5A_878/2014 · 17.06.2015