Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Date
- 11.04.2022
- Numéro de dossier
- 4A_448/2021
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 11 OBLF Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 160 CPC Art. 164 CPC Art. 243 CPC
Résumé
Une société immobilière a résilié un bail à durée indéterminée pour motifs économiques, invoquant la possibilité d’augmenter le loyer selon la méthode absolue. Les locataires ont contesté la résiliation devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux et la Cour d’appel civile du canton de Vaud, qui l’ont annulée pour abus de droit. La société a formé un recours au Tribunal fédéral, contestant notamment le refus des autorités cantonales de prendre en compte des statistiques privées et vaudoises pour établir la possibilité d’une augmentation de loyer. La question centrale était de savoir si la résiliation pour motifs économiques était compatible avec les règles de la bonne foi.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate que la bailleresse n’a produit aucun document permettant de calculer le rendement net de l’immeuble conformément à l’art. 269 CO, ni les cinq logements comparatifs requis par l’art. 269a let. a CO et l’art. 11 al. 1 OBLF. Il retient qu’il n’existe pas de statistiques officielles valables au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF dans le canton de Vaud, et que les statistiques vaudoises invoquées ne permettent pas de comparer le logement litigieux, car celui-ci doit être considéré comme un logement de quatre pièces (deux pièces étant inférieures à 9 m²), pour lequel le loyer moyen est de 1'613 fr., inférieur au loyer actuel de 2'250 fr. Le Tribunal fédéral rejette également l’usage des statistiques privées de Wüest Partner AG, car elles ne tiennent compte que du nombre de pièces et ne satisfont donc pas aux exigences de différenciation prévues à l’art. 11 al. 1 OBLF ; il précise que ces statistiques, même admises dans d’autres contextes (comme la fixation initiale d’un loyer), ne peuvent pas servir à justifier une résiliation pour motifs économiques, car ce cadre juridique exige une preuve rigoureuse conforme aux normes légales. En l’absence de toute preuve admissible permettant d’établir qu’une augmentation de loyer était possible, la résiliation est contraire à la bonne foi au sens des art. 271 al. 1 CO et 271a CO et donc annulable. Le recours est dès lors irrecevable dans sa substance. Les frais judiciaires de 5'000 fr. et une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens sont mis à la charge de la recourante, qui succombe. Cette décision confirme la stricte exigence de preuve dans les résiliations pour motifs économiques et exclut catégoriquement l’usage de données statistiques non officielles ou insuffisamment différenciées pour justifier une telle résiliation.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
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