Bailleresse conteste le loyer initial d'un appartement de 4,5 pièces: révision du calcul du rendement net avec réévaluation intégrale des fonds propres et taux de rendement majoré (art. 269 CO)

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 5 LACHAT/STASTNY Art. 10 OBLF Art. 11 OBLF Art. 13 OBLF Art. 16 OBLF Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO

Résumé

Une bailleresse a loué un appartement de 4,5 pièces et deux places de parc à des locataires. Ces derniers ont contesté le loyer initial devant la Commission de conciliation puis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, estimant qu’il était abusif. Le Tribunal des baux a fixé le loyer mensuel net de l’appartement à 900 francs et celui de chaque place de parc à 50 francs. La bailleresse a fait appel, demandant une augmentation à 1'950 francs pour l’appartement et à 120 francs pour chaque place de parc. La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté cet appel et confirmé le jugement. La bailleresse a alors interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, contestant notamment la méthode de calcul du rendement net, le prix de revient retenu, la réévaluation des fonds propres à 40 % et le taux de rendement appliqué.

Le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours de la bailleresse et réformé l’arrêt cantonal en relevant que le bâtiment, construit entre 1996 et 1998, n’est pas un immeuble ancien au sens de la jurisprudence, ce qui rend prioritaire le critère du rendement net prévu à l’art. 269 CO. Le Tribunal a confirmé que le prix de revient pouvait être déterminé sur la base de l’acte de cession de 2003, doublé pour tenir compte de la part de la bailleresse, soit 51'546'700 francs, car la bailleresse n’a pas prouvé que ce prix était manifestement exagéré ou préférentiel. En revanche, le Tribunal a modifié deux éléments essentiels du calcul : il a annulé la limitation à 40 % de la réévaluation des fonds propres au renchérissement et a ordonné la réévaluation intégrale (100 %) selon l’indice suisse des prix à la consommation, soit 54'005'477 francs 60 ; il a également remplacé le taux de rendement admissible de 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence par un taux de 2 % en sus, ce qui, avec un taux hypothécaire de référence de 1,5 %, conduit à un taux global de 3,5 %. Sur cette base, le rendement annuel net admissible s’élève à 2'380'478 francs 70, permettant de fixer le loyer mensuel net de l’appartement de 101 m² à 1'390 francs et celui de chaque place de parc de 13,25 m² à 73 francs. Les normes portant sur le rendement net (art. 269 CO), les loyers usuels (art. 269a let. a CO), la réévaluation des fonds propres (art. 269a let. e CO), le taux de rendement (art. 270 al. 1 CO), les charges immobilières (art. 270 al. 2 CO), ainsi que les dispositions de l’ordonnance sur le bail à loyer (art. 11 al. 1, 3 et 4 OBLF ; art. 16 OBLF) et celles de la loi sur la procédure civile (art. 100 al. 1 LTF ; art. 105 al. 1 et 2 LTF ; art. 106 al. 1 et 2 LTF ; art. 14, 15 et 16 LTF ; art. 19 LTF) ont été appliquées pour aboutir à cette réforme. Les frais judiciaires ont été répartis par moitié entre les parties et les dépens compensés. Cette décision est notable car elle modifie, pour la première fois, la jurisprudence constante depuis 1994 sur la réévaluation des fonds propres et celle depuis 1986 sur le taux de rendement admissible, en raison de l’évolution structurelle des taux hypothécaires et de la nécessité de garantir un rendement convenable aux bailleurs dans le cadre du contrôle du loyer abusif.

Regeste

Art. 269, 270 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Berechnung der Nettorendite; Teuerungsanpassung des Eigenkapitals und Eigenkapitalrendite (Rechtsprechungsänderung). Absolute Methode und anwendbare Kriterien für die Kontrolle des Anfangsmietzinses; Vorrang des Kriteriums der Nettorendite, ausser für Altliegenschaften (E. 4). Anwendung des Kriteriums der Nettorendite, ohne Rücksicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflicht des Vermieters, wenn die Elemente, die für die Berechnung notwendig sind, genügend sind (E. 6). Berechnung der Nettorendite und des zulässigen Mietzinses in sieben Schritten (E. 7.1); Bestimmung der effektiven Investitionskosten (E. 7.2). Teuerungsanpassung des effektiven Eigenkapitals im Umfang von 100 % und Zulässigkeit einer Rendite, die den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt, sofern der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt (Änderung der Rechtsprechung; E. 8). Umstände, unter denen das Gericht sich auf kantonale oder kommunale Statistiken stützen kann (E. 9). Regeste Art. 269, 270 CO; contestation du loyer initial; calcul du rendement net; réévaluation des fonds propres et taux de rendement des fonds propres (changement de jurisprudence). Méthode absolue et critères applicables au contrôle du loyer initial; priorité du critère du rendement net, sauf pour les immeubles anciens (consid. 4). Application du critère du rendement net, sans égard à la violation du devoir de collaboration du bailleur, lorsque les éléments nécessaires à son calcul sont suffisants (consid. 6). Calcul du rendement net et du loyer admissible en sept étapes (consid. 7.1); détermination des coûts d'investissement effectifs (consid. 7.2). Revalorisation de 100 % des fonds propres effectifs et taux de rendement admissible de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (changement de jurisprudence; consid. 8). Circonstances dans lesquelles le juge est autorisé à se référer aux données statistiques cantonales ou communales (consid. 9). Regesto Art. 269, 270 CO; contestazione della pigione iniziale; calcolo del reddito netto; rivalutazione dei fondi propri e tasso di reddito dei fondi propri (cambiamento della giurisprudenza). Metodo assoluto e criteri applicabili al controllo della pigione iniziale; priorità del criterio del reddito netto, tranne che per gli immobili vecchi (consid. 4). Applicazione del criterio del reddito netto, senza riguardo alla violazione dell'obbligo di collaborazione del locatore, se gli elementi necessari per il suo calcolo sono sufficienti (consid. 6). Calcolo del reddito netto e della pigione ammissibile in sette tappe (consid. 7.1); determinazione dei costi di investimento effettivi (consid. 7.2). Rivalorizzazione del 100 % dei fondi propri effettivi e tasso di reddito ammissibile del 2 % superiore al tasso di interesse di riferimento, se questo è uguale o inferiore a 2 % (cambiamento della giurisprudenza; consid. 8). Circostanze in cui il giudice è autorizzato a riferirsi ai dati statistici cantonali o comunali (consid. 9).

Décisions apparentées

• Bailleresse conteste la diminution du loyer pour baisse du taux hypothécaire mais omet d'invoquer en première instance la hausse de l'indice des prix comme contre-moyen subsidiaire : recours rejeté (art. 270a al. 1 CO)BGer · 4A_36/2017 · 02.03.2017