Bailleresse résilie un bail tacite pour motifs économiques : annulation confirmée car l'héritier-locataire a contesté le motif malgré son aveu sur le loyer bas (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 21.09.2021
- Numéro de dossier
- 4A 69/2021
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 29 Cst Art. 11 OBLF Art. 266a CO Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 2 CC Art. 560 CC Art. 602 CC Art. 160 CPC Art. 164 CPC Art. 243 CPC
Résumé
Une société propriétaire d’un immeuble a résilié le bail tacite portant sur une arcade exploitée comme café par un héritier, fils du précédent locataire décédé. Ce dernier a contesté la résiliation devant le Tribunal des baux et loyers, arguant que le loyer, bien que notoirement inférieur au marché, était compensé par des travaux d’entretien et de réparation qu’il avait effectués pour plus de 900'000 francs. La cour cantonale a confirmé l’annulation du congé. La société a formé un recours devant le Tribunal fédéral, reprochant notamment à la cour cantonale de ne pas avoir retenu l’aveu de l’héritier sur le caractère insuffisant du loyer et de ne pas avoir motivé son refus des loyers comparatifs produits.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate que la cour cantonale n’a pas méconnu l’aveu de l’héritier selon lequel le loyer était inférieur au prix du marché, mais a correctement retenu qu’il avait immédiatement assorti cet aveu d’une réserve fondée sur des travaux d’entretien, de peinture et de réparation qu’il avait exécutés depuis 1983 pour un montant dépassant 900'000 francs, ce qui excluait toute augmentation de loyer. Cette réserve empêchait de considérer que le motif de résiliation — l’optimisation du rendement — était établi sans contestation sérieuse. Le Tribunal fédéral souligne que le fardeau de la preuve d’un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur (art. 271 al. 1 CO), et que le bailleur doit collaborer loyalement en fournissant les éléments nécessaires à la vérification de son motif (art. 160 al. 1 let. b CPC et art. 164 CPC). En outre, la recourante n’a pas soulevé devant la cour cantonale de grief relatif aux logements de comparaison qu’elle avait produits, si bien qu’aucune violation de son droit d’être entendue (art. 29 al. 2 Cst.) ne peut être retenue. Les frais judiciaires de 3'000 francs et une indemnité de 3'500 francs à l’intimé sont mis à la charge de la recourante, qui succombe. La décision confirme que l’aveu d’un loyer inférieur au marché ne dispense pas le bailleur de prouver que le motif de résiliation économique est objectivement fondé, dès lors que le locataire y oppose une contrepartie substantielle non contestée.
Regeste
résiliation de bail (art. 271 al. 1 CO), | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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