Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Date
- 02.05.2022
- Numéro de dossier
- 4A 554/2021
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 74 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 108 LTF Art. 11 OBLF Art. 11 OBLF. Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO
Résumé
Deux locataires ont conclu un bail en 2017 pour un appartement de quatre pièces dans un immeuble ancien à Z.________, avec un loyer initial net de 2'280 fr., soit une hausse de 46 % par rapport au loyer de 1'562 fr. payé par le précédent locataire depuis 2014. Ils ont contesté ce loyer initial devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, arguant qu’il était abusif. Le tribunal a d’abord fixé le loyer à 1'562 fr., mais la Cour d’appel civile vaudoise a annulé ce jugement et renvoyé la cause pour réexamen. Le tribunal a ensuite fixé le loyer à 1'800 fr. sur la base de statistiques de l’Office fédéral de la statistique (OFS) relatives au loyer moyen par m², pondérées en fonction des caractéristiques du logement. La cour cantonale a confirmé ce jugement. Les locataires ont formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt, contestant principalement le montant retenu et la méthode de calcul.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il constate que l’immeuble, acquis en 1949 et loué à compter du 1er décembre 2017, est ancien au sens de la jurisprudence, ce qui rend prioritaire le critère des loyers usuels du quartier (art. 269 et 269a CO). L’augmentation de 46 % par rapport au loyer précédent (1'562 fr.) étant massivement supérieure à 10 % et non justifiée par l’évolution des indices économiques, le loyer initial est présumé abusif (art. 269a let. a CO). La bailleresse n’a pas produit d’éléments suffisants — tels que des statistiques officielles ou des objets comparables — pour éveiller des doutes fondés sur cette présomption, si bien que celle-ci s’applique. Le juge devait donc fixer lui-même le loyer initial. Le Tribunal des baux a retenu les statistiques de l’OFS « Loyer moyen par m² en francs selon le nombre de pièces, par canton » pour 2017, aboutissant à un loyer de base de 1'637 fr. (103 m² × 15 fr. 90), puis l’a pondéré à la hausse jusqu’à 1'800 fr. en raison des caractéristiques exceptionnelles du logement : emplacement privilégié au bord du lac, vue panoramique sur le lac et les montagnes depuis un grand balcon-terrasse de plus de 16 m², standing architectural, cuisine agencée moderne, salle d’eau en bon état, parquet poncé et vitrifié, fenêtres PVC double vitrage, peinture rénovée et installations électriques révisées. La cour cantonale a entièrement confirmé cette appréciation, et les recourants n’ont pas démontré d’arbitraire dans cette pondération. Le recours est donc irrecevable dans ses griefs substantiels, notamment parce qu’ils n’ont pas soulevé devant la cour cantonale la critique relative à la qualification de l’appartement comme quatre pièces (principe de l’épuisement des griefs, art. 42 al. 2 LTF), et que leur lettre du 5 octobre 2020 concernait les parties communes, déjà prises en compte. Les recourants, qui succombent, supportent solidairement les frais judiciaires de 2'000 fr. et versent une indemnité de dépens de 2'500 fr. à la bailleresse (art. 66 al. 1 LTF et art. 68 LTF). Cette décision précise la marge d’appréciation du juge lors de la fixation du loyer initial après constatation d’abusivité, notamment l’usage licite de statistiques non conformes à l’art. 11 al. 4 OBLF, dès lors qu’elles sont correctement pondérées à la lumière des caractéristiques concrètes du logement et de l’expérience du juge sur le marché local.
Regeste
contrat de bail à loyer; contestation du loyer initial, | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Bailleresse ne remet pas la formule officielle lors de la conclusion d’un bail avec un locataire sous curatelle : nullité du loyer initial confirmée, action en restitution non prescrite (art. 270 al. 2 CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Avocat commet dix fois un faux dans les titres sur des formulaires officiels de notification de loyer pour augmenter abusivement les loyers: condamnation à 12 mois avec sursis confirmée (art. 47 CP)
- Avocat fournit des loyers et locataires fictifs dans les formules officielles de notification du loyer pour augmenter le rendement des immeubles : faux intellectuel punissable selon l'article 251 CP, mais pas dans les contrats de bail faute d'exigence légale
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleresse conteste la nullité du loyer initial pour absence de formule officielle: preuve insuffisante, action recevable et prescription non acquise (art. 270 al. 2 CO)