Bailleur demande une hausse échelonnée de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : échec de la preuve faute de cinq logements comparatifs admissibles (art. 11 OBLF)
- Date
- 22.10.2021
- Numéro de dossier
- 4A_215/2021
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 97 LTF Art. 9 Cst Art. 29 Cst Art. 11 OBLF Art. 19 OBLF Art. 269a CO Art. 269d CO
Résumé
Un bailleur a notifié aux locataires une augmentation échelonnée de leur loyer, invoquant les loyers usuels du quartier comme motif légal. Les locataires ont contesté cette hausse devant l'autorité de conciliation, puis devant le Tribunal des baux et loyers genevois, en soutenant que le bailleur n'avait pas prouvé l'existence de loyers comparables dans le quartier et, subsidiairement, que le rendement procuré était excessif. Le tribunal cantonal a rejeté la demande de hausse et fixé un loyer inférieur. Le bailleur a interjeté appel, qui a été rejeté par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève. Le bailleur a ensuite formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral, demandant la validation de sa hausse de loyer.
Le Tribunal fédéral rejette le recours du bailleur. Il constate que ce dernier n’a pas rempli le fardeau de la preuve imposé par l’art. 11 OBLF pour justifier une hausse de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : il n’a pas produit au moins cinq logements comparatifs présentant, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que l’appartement litigieux quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. La cour cantonale a à juste titre écarté les six éléments de comparaison proposés, notamment parce que plusieurs d’entre eux comportaient un nombre différent de pièces (4,5 ou 3,5 contre 4), disposaient de cuisines et d’installations électriques récentes alors que celles de l’appartement des locataires sont anciennes, et étaient situés dans des immeubles dont l’état général (bon ou excellent) contrastait fortement avec celui de l’immeuble ancien, construit avant 1919 et sans travaux d’entretien particuliers, dans lequel se trouve le logement loué. L’absence de statistiques officielles à Genève rend obligatoire l’application de la méthode des cinq logements comparatifs, méthode exigeant une comparaison stricte et objective, non fondée sur une « impression générale ». Le Tribunal fédéral confirme ainsi que la preuve des loyers usuels doit être certaine (degré de la certitude), et non simplement vraisemblable. En outre, le recourant n’a pas contesté devant la cour cantonale la question de savoir s’il pouvait légalement invoquer le critère absolu des loyers usuels pour majorer le loyer en cours de bail, ni la baisse de loyer accordée, ce qui limite l’examen du Tribunal fédéral aux seuls griefs soulevés. Enfin, les locataires ayant expressément renoncé devant le Tribunal fédéral à la baisse de loyer qui leur avait été accordée, le loyer reste fixé à 12'480 francs par an, charges non comprises, conformément à la dernière fixation du 1er mai 1992.
Le recours est donc rejeté. Le bailleur, qui a succombé dans ses conclusions, supporte les frais judiciaires de 3'500 francs et verse une indemnité de 4'000 francs aux locataires à titre de dépens. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le Tribunal fédéral applique les exigences probatoires de l’art. 11 OBLF dans les affaires de hausse de loyer, en particulier pour les immeubles anciens, et confirme que la simple production d’un nombre insuffisant ou inadéquat de logements comparatifs entraîne nécessairement l’échec de la demande de majoration.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
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