Propriétaire conteste la qualification d'immeuble ancien pour la contestation du loyer initial: immeuble acquis en 1982 est ancien, méthode des loyers usuels prime (art. 269a let. a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 144 III 514 · BGE 144 III 514 · DTF 144 III 514
- Date
- 13.09.2018
- Numéro de dossier
- 4A_400/2017
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 93 LTF Art. 11 OBLF Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO Art. 958f CO
Résumé
Une propriétaire a loué un appartement à des locataires en 2014 contre un loyer annuel de 25'920 francs. Les locataires ont contesté ce loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, arguant qu’il était abusif. Le tribunal a rejeté leur action, estimant qu’il s’agissait d’un immeuble ancien pour lequel le calcul du rendement net n’était pas requis. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a ensuite annulé ce jugement et renvoyé la cause pour instruction, estimant que l’immeuble n’était pas ancien et que le calcul du rendement net devait être effectué. La propriétaire a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt cantonal.
Le Tribunal fédéral admet le recours, annule l’arrêt cantonal et renvoie la cause à la cour cantonale pour nouvelle instruction. Il juge que l’immeuble, acquis par la propriétaire le 16 décembre 1982 et loué à compter du 1er octobre 2014, est ancien au sens de la jurisprudence, car plus de 30 ans se sont écoulés entre la dernière acquisition et le début du bail. Pour un immeuble ancien, le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier prime sur le calcul du rendement net, conformément aux articles 269a let. a CO et 270 al. 1 CO, et l’obligation de produire les documents comptables pour ce calcul ne s’applique pas. La cour cantonale a commis une erreur en fondant sa qualification sur la qualité de propriétaire institutionnel, ce qui est incompatible avec l’exigence d’égalité de traitement entre locataires et avec l’objectif de la réglementation sur les loyers abusifs; cette erreur repose sur une interprétation erronée de l’article 958f al. 1 CO, qui concerne la conservation des documents comptables mais n’a aucune incidence sur la définition d’un immeuble ancien. Le Tribunal fédéral rejette également l’argument selon lequel l’arrêt cantonal serait une décision finale ou partielle, confirmant qu’il s’agit d’une décision incidente au sens de l’article 93 LTF, recevable car susceptible de causer un préjudice irréparable — notamment la divulgation anticipée de documents comptables dont la production n’est pas exigible. Les frais de procédure (5'000 francs) et une indemnité de dépens de 6'000 francs sont mis à la charge des locataires. Cette décision clarifie définitivement le seuil d’ancienneté à 30 ans pour l’application du critère des loyers usuels, mettant fin à l’incertitude jurisprudentielle antérieure.
Regeste
Art. 269, 269a und 270 Abs. 1 OR; Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses; Vorrang des absoluten Kriteriums der orts- oder quartierüblichen Mietzinse für Altliegenschaften; Begriff der Altliegenschaft. Eine Liegenschaft ist alt, wenn ihre Erstellung oder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurückliegt (E. 3).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Bailleresse omet la formule officielle topique lors de la conclusion d’un bail pour un immeuble récent : fixation du loyer initial selon la méthode absolue du rendement brut avec taux actualisés et réduction des frais d’investissement pour insuffisance de preuve (art. 269a let. c CO)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleur demande une hausse échelonnée de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : échec de la preuve faute de cinq logements comparatifs admissibles (art. 11 OBLF)
- Bailleresse résilie un bail tacite pour motifs économiques : annulation confirmée car l'héritier-locataire a contesté le motif malgré son aveu sur le loyer bas (art. 271 al. 1 CO)
- Bailleresse demande une majoration de loyer fondée sur des travaux de rénovation: exclusion du coût du parking et de la passerelle, taux forfaitaire de 50% confirmé, recours rejeté (art. 269a let. b CO, art. 14 al. 1 OBLF)