Locataires contraints de quitter un appartement infesté de punaises de lit pendant 76 jours : réduction intégrale du loyer confirmée, mais les frais de congélation des effets personnels doivent être examinés sous l'angle du dommage consécutif (art. 259e CO)
- Date
- 11.10.2018
- Numéro de dossier
- 4A_395/2017
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Partiellement admis
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 46 LTF Art. 51 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 113 LTF Art. 97 CO Art. 256 CO Art. 259b CO Art. 259d CO Art. 259e CO Art. 59 CPC Art. 60 CPC Art. 219 CPC Art. 227 CPC Art. 229 CPC Art. 230 CPC Art. 243 CPC Art. 247 CPC Art. 317 CPC
Résumé
Une propriétaire a fait appel devant le Tribunal fédéral contre un arrêt cantonal qui avait condamné celle-ci à rembourser aux locataires la totalité du loyer payé entre le 11 mai et le 26 juillet 2014, soit 4'043 fr.20, en raison d'une infestation de punaises de lit rendant l'appartement inhabitable, ainsi qu'à verser 1'800 fr. au titre des frais de congélation de leurs effets personnels. Les locataires avaient également pris, lors de l'audience de plaidoiries finales devant le tribunal cantonal, une conclusion en constatation négative visant à faire déclarer qu'ils n'étaient pas débiteurs d'une facture de désinfestation de 1'857 fr.60. La propriétaire contestait la recevabilité de cette conclusion nouvelle, la réduction intégrale du loyer et la qualification des frais de congélation comme frais de remise en état.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours. Il confirme la réduction intégrale du loyer pour la période du 11 mai au 26 juillet 2014, car l'appartement était effectivement inhabitable durant toute cette période. Cette conclusion repose sur le fait que les punaises de lit avaient contaminé successivement toutes les pièces, y compris le hall d'entrée, le salon, la salle de bain et les WC, et que les traitements de désinfestation nécessitaient l'application de produits chimiques devant rester en place trente jours sans être nettoyés, ce qui constituait un danger objectif pour la santé des deux fillettes âgées de trois ans vivant dans l'appartement. Le Tribunal fédéral rejette l'argument de la propriétaire selon lequel la réduction devrait être graduée dans le temps, estimant que la méthode d'appréciation en équité était justifiée par la nature évolutive et prolongée du défaut grave, au sens de l'art. 259b let. a CO, qui exclut totalement l'usage convenu de la chose louée. En revanche, le Tribunal fédéral accueille le grief concernant la conclusion en constatation négative, car celle-ci n'était pas fondée sur des faits ou moyens de preuve nouveaux, contrairement à l'exigence de l'art. 230 al. 1 let. b CPC, et il la déclare donc irrecevable. Par ailleurs, il annule la condamnation à verser les 1'800 fr. pour la congélation des effets personnels, car ces frais ne relèvent pas de la remise en état de la chose louée prévue à l'art. 259b CO, mais constituent un dommage consécutif au défaut, soumis aux règles de l'art. 259e CO, qui exige une analyse de la faute présumée du bailleur et de sa capacité à s'en disculper. La cause est renvoyée à la Chambre des baux et loyers pour une nouvelle décision sur ce point. Concernant les frais de la procédure, le Tribunal fédéral ordonne une répartition égale entre les parties, conformément à l'art. 66 LTF, et compense les dépens en application de l'art. 68 LTF. Cette décision est notable car elle clarifie la distinction fondamentale entre la remise en état de la chose louée et la réparation du dommage consécutif, en précisant que les frais liés aux biens personnels du locataire tombent nécessairement sous le régime de la responsabilité contractuelle pour dommage (art. 259e CO), et non sous celui de la simple obligation de remise en état (art. 259b CO).
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Locataire médicale conteste un congé économique fondé sur la vente libre d'occupant : congé valide, prolongation de bail limitée à quatre ans et refus de réduction de loyer (art. 261 al. 2 let. a CO)
- Locataire expulsé après résiliation du bail: recours irrecevable car la décision de première instance était attaquable par appel, non par recours (art. 308 CPC)
- Locataire conteste trois commandements de payer pour des arriérés de loyer : mainlevée provisoire accordée car l'opposant n'a pas rendu vraisemblable l'existence de défauts graves ou de créances compensatoires (art. 82 al. 2 LP)
- Locataires résilient le bail pour conflit de voisinage et agrandissement familial : résiliation extraordinaire et pour justes motifs rejetée (art. 259b CO et art. 266g CO)
- Employé réclame une rémunération variable non déterminée et le remboursement d’un apport dans une SA : absence de volonté commune sur le pourcentage et interdiction légale de restitution de l’apport (art. 324 al. 2 CO, art. 680 al. 2 CO)
- Locataire réclame des dommages-intérêts après un incendie causé par un radiateur électrique dans son studio : absence de preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien du radiateur, responsabilité du bailleur refusée (art. 58 al. 1 CO et art. 259e CO)