Locataire médicale conteste un congé économique fondé sur la vente libre d'occupant : congé valide, prolongation de bail limitée à quatre ans et refus de réduction de loyer (art. 261 al. 2 let. a CO)
- Date
- 31.10.2025
- Numéro de dossier
- 4A_276/2025
- Cour
- Ire Cour de droit civil
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 106 LTF Art. 261 CO Art. 271 CO Art. 272 CO Art. 160 CPC Art. 219 CPC Art. 227 CPC Art. 311 CPC
Résumé
Une société de services médicaux occupait depuis 2012 une villa classée à Genève en qualité de locataire. Les propriétaires initiaux ont notifié un congé économique le 19 mai 2020, invoquant leur intention de vendre l'immeuble libre de tout occupant. L'immeuble a été acquis en mars 2021 par une nouvelle société immobilière. La locataire a contesté le congé devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux et loyers, sollicitant son annulation ou, subsidiairement, une prolongation de bail de six ans et une réduction de loyer de 15 %. Le tribunal cantonal a accordé une prolongation de trois ans, confirmée en appel à quatre ans, sans réduction de loyer. La locataire a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que le congé économique notifié le 19 mai 2020 est valable, car il repose sur un motif objectif crédible : la volonté des anciens bailleurs de vendre la villa classée à Genève libre d’occupant afin d’optimiser le prix de vente, ce qui est rendu plausible par la nature de l’immeuble et par le fait que la résiliation a été donnée peu avant la reconduction tacite du bail. Les déclarations de la nouvelle bailleresse selon lesquelles le congé a effectivement facilité la vente sont pertinentes pour corroborer ce motif, tandis que l’absence d’offre écrite plus avantageuse pour des locaux vacants n’est pas déterminante, et que l’intention ultérieure de la bailleresse de relouer à un loyer plus élevé est sans incidence sur la validité du congé initial, qui doit être appréciée au moment de sa notification. La critique de la recourante sur un prétendu arbitraire des faits est irrecevable, car elle ne satisfait pas aux exigences du principe d’allégation prévu à l’article 106 alinéa 2 LTF : elle ne soulève pas le grief de façon claire et détaillée ni ne démontre une inexactitude manifeste. Concernant la prolongation de bail, la cour cantonale a exercé sa libre appréciation de façon équitable en octroyant quatre ans, compte tenu de la durée d’occupation (huit ans), du délai avant l’échéance contractuelle (deux ans), de la suspension d’un an de la procédure de conciliation et de l’absence de besoin urgent de la bailleresse, dont l’intérêt est purement financier ; la recourante n’a pas démontré que cette décision constitue une iniquité choquante ou un écart sans raison des règles d’appréciation. Enfin, la demande de réduction de loyer n’a pas été examinée par la cour cantonale, car la recourante s’est contentée de réitérer ses arguments de première instance sans contester le raisonnement du tribunal de première instance, ce qui rendait l’examen superflu en vertu de l’article 311 alinéa 1 CPC. Le recours est donc rejeté, aux frais de la recourante, qui doit également verser une indemnité de 17'000 francs à l’intimée à titre de dépens. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le Tribunal fédéral examine les griefs de violation du droit au fond lorsqu’ils reposent sur une critique non étayée des constatations de fait ou sur une simple répétition d’arguments sans motivation suffisante.
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Employé licencié le jour de sa reprise après deux périodes d'incapacité de travail : licenciement non abusif car la maladie n'est pas imputable à l'employeur (art. 336 al. 1 let. a CO)
- Locataire expulsé après résiliation du bail: recours irrecevable car la décision de première instance était attaquable par appel, non par recours (art. 308 CPC)
- Locataire expulsée pour rénovation d'un appartement vétuste dans un immeuble de 1967 : congé valable car projet suffisamment mûr et volonté réelle démontrée (art. 271 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleresse résilie un bail tacite pour motifs économiques : annulation confirmée car l'héritier-locataire a contesté le motif malgré son aveu sur le loyer bas (art. 271 al. 1 CO)
- Propriétaire résilie tous les baux d’un immeuble de 1910 pour rénovation des colonnes d’eau et des installations vétustes : résiliation non abusive car projet suffisamment mûr et nécessité impérieuse de départ des locataires (art. 271 al. 1 CO)
- Locataires contraints de quitter un appartement infesté de punaises de lit pendant 76 jours : réduction intégrale du loyer confirmée, mais les frais de congélation des effets personnels doivent être examinés sous l'angle du dommage consécutif (art. 259e CO)
- Nouveaux propriétaires résilient le bail pour loger leur mère/belle-mère afin de garder leurs trois jeunes enfants : besoin propre et urgent reconnu, congé valable (art. 261 al. 2 let. a CO)