Locataire conteste trois commandements de payer pour des arriérés de loyer : mainlevée provisoire accordée car l'opposant n'a pas rendu vraisemblable l'existence de défauts graves ou de créances compensatoires (art. 82 al. 2 LP)

Normes déterminantes

Art. 259a CO Art. 259b CO Art. 259d CO Art. 259e CO Art. 264 CO Art. 266g CO Art. 82 LP Art. 254 CPC

Résumé

Une société (recourante) a formé opposition totale à trois commandements de payer émis par une autre société (intimée) pour des arriérés de loyer couvrant les périodes du 1er avril au 1er juin 2020, du 1er juillet au 1er septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 1er avril 2021. L'intimée a requis la mainlevée provisoire de l'opposition, invoquant le contrat de bail comme reconnaissance de dette. La recourante a opposé divers moyens libératoires, notamment la résiliation anticipée du bail pour défauts graves de l'immeuble loué et plusieurs créances compensatoires fondées sur des défauts (monte-charge, chauffage, eau, nuisances) ou sur d'autres motifs (rachat d'équipements, frais de nettoyage, excédent d'acomptes). La Juge de paix a prononcé la mainlevée provisoire, confirmée par la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois. La recourante a alors interjeté un recours au Tribunal fédéral, contestant l'appréciation des preuves et la constatation des faits par l'autorité cantonale.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que la recourante n'a pas rendu vraisemblable l'existence d'un défaut grave au sens de l'art. 259b let. a CO justifiant une résiliation immédiate du bail, car les photographies, devis et factures qu'elle a produits (pièces 7, 39 à 42, 9, 14, 2, 10, 15, 21, 31, 34) n'ont pas de caractère probant pour établir l'existence et la gravité des défauts allégués (monte-charge inondé, pannes de chauffage, eau brunâtre, mouches, chantier voisin). En outre, aucune pièce ne prouve le paiement des factures, sauf pour deux cas isolés qui ne suffisent pas à établir le dommage prétendu. Par conséquent, la résiliation anticipée du bail au 1er mars 2020 est jugée inefficace et le contrat de bail demeure valable comme titre de mainlevée pour les loyers réclamés en application de l'art. 82 al. 1 LP et de l'art. 264 al. 1 CO. Le Tribunal fédéral confirme également le rejet des créances compensatoires : la créance de 50'000 fr. pour le rachat d'équipements n'est pas rendue vraisemblable car le bail ne mentionne pas ces équipements ni leur rachat, et les devis ne prouvent ni leur acceptation ni leur exécution (art. 82 al. 2 LP, art. 254 al. 1 CPC) ; la facture de nettoyage de 5'000 fr. est écartée car elle date du 9 septembre 2020, soit au moment du départ et non de l'entrée dans les lieux (art. 82 al. 2 LP) ; le courrier de décembre 2018 ne permet pas d'établir un excédent d'acomptes de chauffage pour les périodes de mars à juin 2017 et de juillet à décembre 2018 (art. 82 al. 2 LP). Les frais judiciaires, fixés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante, qui succombe. Cette décision est notable car elle réaffirme le strict critère de vraisemblance applicable aux moyens libératoires en matière de mainlevée provisoire et précise que la simple production de documents sans lien probant avec le fait allégué est insuffisante.

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