Locataires résilient un bail commercial pour défaut d'alimentation électrique insuffisante : absence de qualité promise et mise en demeure trop vague rendent la résolution injustifiée (art. 256 al. 1 CO)
- Date
- 26.10.2021
- Numéro de dossier
- 4A_245/2021
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 108 LTF Art. 256 CO Art. 257a CO Art. 258 CO Art. 259a CO Art. 57 CPC Art. 150 CPC Art. 311 CPC
Résumé
Deux locataires ont conclu un bail pour des locaux commerciaux destinés à une restauration gastronomique, sous réserve de l’obtention d’un permis de construire. Après avoir constaté une insuffisance supposée de l’alimentation électrique, ils ont mis le bailleur en demeure de remettre des locaux adaptés, puis résilié le bail rétroactivement. Le bailleur a obtenu le permis de construire deux mois après la date prévue d’entrée en jouissance et a ensuite intenté une action en paiement de loyers impayés pour la période juillet 2014 à juin 2017. Les locataires ont contesté la demande, arguant d’un défaut grave rendant les locaux inutilisables, et ont fait appel après avoir été condamnés en première instance. La cour cantonale a confirmé la condamnation, et les locataires ont formé un recours au Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il constate que ceux-ci n’ont pas prouvé l’existence d’une « qualité promise » liée à leurs besoins particuliers en électricité, car aucune demande précise n’a été formulée ni acceptée par le bailleur avant la conclusion du bail, et aucun témoin ni document ne permet d’attester du contenu des discussions précontractuelles ; le bailleur avait d’ailleurs déclaré que la question du manque d’énergie n’avait jamais été évoquée. L’appréciation de la cour cantonale selon laquelle les locataires n’avaient pas démontré cette qualité n’est pas arbitraire, car les recourants n’ont pas invoqué ni motivé le grief d’arbitraire, se contentant d’opposer leur propre appréciation à celle de la cour. En outre, la cour cantonale a légitimement retenu que l’utilisation de machines fonctionnant au gaz constituait une solution raisonnable, comme l’indiquait leur nouveau bail et les déclarations d’un témoin, et que les mises en demeure adressées au bailleur étaient trop génériques pour permettre une exécution concrète dans le délai imparti, ce qui exclut l’application des art. 107 et 108 CO. Enfin, les frais accessoires de 400 fr. mensuels ont été considérés comme admis tacitement, car les locataires n’ont pas contesté précisément cette composante du loyer brut de 5'900 fr., alors que le bail stipulait clairement un loyer net de 5'500 fr. et des charges de 400 fr., conformément à l’art. 150 al. 1 CPC et à la jurisprudence. Les recourants, qui succombent, supportent solidairement les frais judiciaires de 6'000 fr. et versent une indemnité de dépens de 7'000 fr. à l’intimé. La décision illustre la rigueur requise pour établir un défaut locatif fondé sur des besoins techniques spécifiques et la nécessité d’une mise en demeure suffisamment précise pour engager la responsabilité du bailleur.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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