Banque loue des bureaux commerciaux : la surface contractuelle inclut une part proportionnelle des zones communes, absence de défaut de la chose louée et d'erreur essentielle (art. 258 al. 3, art. 259a al. 1 let. b, art. 259d CO)
- Date
- 25.04.2023
- Numéro de dossier
- 4A_417/2022
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 74 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 99 LTF Art. 100 LTF Art. 29 Cst Art. 19 CO Art. 20 CO Art. 23 CO Art. 24 CO Art. 31 CO Art. 258 CO Art. 259a CO Art. 259d CO Art. 53 CPC
Résumé
Une banque a conclu trois baux commerciaux pour des locaux situés au 7ème étage, au 6ème étage et au rez-de-chaussée d’un immeuble genevois. Les contrats indiquaient des surfaces « environ » de 251 m², 762 m² puis 528 m², avec des loyers calculés au m². En 2018, après avoir fait mesurer les locaux par un architecte, la banque a constaté que les surfaces réelles étaient inférieures de 10,57 % à 15,8 % par rapport à celles mentionnées dans les baux. Elle a alors demandé une réduction du loyer et la restitution des trop-payés, invoquant d’abord un défaut initial de la chose louée, puis subsidiairement une erreur essentielle. La bailleresse, représentée par la communauté des copropriétaires, a contesté ces prétentions, soutenant que les surfaces contractuelles comprenaient déjà une part proportionnelle des zones communes. Le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a rejeté toutes les demandes, décision confirmée en appel. La banque a interjeté un recours devant le Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la banque. Il constate que la surface déterminante pour le calcul du loyer, telle qu’elle résulte de l’interprétation objective des contrats selon le principe de la confiance, comprend non seulement la surface privative louée, mais aussi une part proportionnelle des zones communes — comme le prévoit expressément l’article 1.2. des baux, stipulant que « les surfaces des zones communes sont réparties proportionnellement à la surface louée ». Cette interprétation est corroborée par les déclarations de D.________, négociateur pour la bailleresse, qui avait explicitement indiqué en 2011 que les surfaces contractuelles incluaient une majoration de 13,66 % liée aux zones communes, confirmation appuyée par deux témoins employés de la régie. La cour cantonale a donc pu conclure, sans arbitraire, à l’absence de volonté réelle et commune des parties sur une définition stricte de la surface privative, rendant inapplicable la règle in dubio contra stipulatorem. Par conséquent, la bailleresse n’a pas promis que la superficie inscrite dans les contrats correspondait à la surface privative réelle, si bien qu’il n’y a pas eu de défaut initial de la chose louée au sens des articles 258 al. 3, 259a al. 1 let. b et 259d du Code des obligations. En outre, l’erreur invoquée par la banque — ne pas avoir compris que les surfaces contractuelles incluaient une part des zones communes — n’est pas essentielle, car elle ne portait pas sur un élément subjectivement déterminant pour la conclusion des contrats : la banque n’avait pas cherché à connaître ce pourcentage lors des négociations, ni même lors des pourparlers de 2011, où la bailleresse l’avait clairement exposé. Le recours est donc irrecevable sur ce point, conformément à l’article 42 al. 2 et à l’article 106 al. 2 de la loi sur le Tribunal fédéral. Le Tribunal fédéral confirme ainsi le rejet des demandes de réduction de loyer et de restitution des trop-payés. La banque supporte les frais judiciaires de 20'000 fr. et verse une indemnité de 22'000 fr. à la bailleresse à titre de dépens. Cette décision clarifie que la liberté contractuelle permet d’inclure dans la surface déterminante pour le loyer une part des zones communes, dès lors que cela est clairement prévu dans le contrat et que les espaces communs offrent des prestations concrètes aux locataires, ce qui est compatible avec la nature du bail à loyer définie à l’article 253 du Code des obligations.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
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