Locataire réclame une réduction de loyer pour défaut de l'installation électrique non conforme aux normes : absence d'entrave à l'usage normal des locaux commerciaux empêche l'application de l'art. 259d CO
- Date
- 03.03.2025
- Numéro de dossier
- 4A 88/2024
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 9 Cst Art. 256 CO Art. 258 CO Art. 259a CO Art. 259d CO Art. 271a CO Art. 24 PCF
Résumé
Une locataire exerçant une activité médicale dans des locaux commerciaux loués à Neuchâtel a saisi le tribunal cantonal d'une demande tendant notamment à l'octroi d'une réduction de loyer nette de 20 %, alléguant que l'installation électrique présentait des défauts graves, notamment des conducteurs à isolation coton non conformes aux normes, mettant en danger sa santé et son activité. Le bailleur a contesté cette prétention, affirmant que l'installation n'était pas dangereuse et que la locataire avait elle-même réalisé des travaux à ses frais conformément à l'avenant au bail. La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a rejeté la demande de réduction de loyer, constatant que l'usage des locaux n'avait pas été entravé. La locataire a formé un recours au Tribunal fédéral contre cette décision, tandis que le bailleur a également recouru contre l'annulation de sa résiliation du bail, jugée abusive.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire contre le rejet de sa demande de réduction de loyer. Il confirme que, bien que l'installation électrique ait effectivement présenté des défauts (notamment des conducteurs à isolation coton non conformes aux normes) dès son entrée dans les locaux le 23 février 2018 et jusqu'à leur mise aux normes le 3 mars 2023, ces défauts n'ont pas restreint l'usage convenu des locaux commerciaux. L'installation a toujours fonctionné normalement, sans panne ni court-circuit, grâce notamment aux travaux complémentaires réalisés par la locataire à ses frais dès 2018, conformément à l'engagement pris dans l'avenant au bail. Le seul fait qu'elle ait dû procéder à ces travaux ne constitue pas une entrave à l'usage normal, car elle s'était expressément engagée à les effectuer. En conséquence, l'exigence de l'art. 259d CO — selon laquelle le défaut doit restreindre l'usage de la chose louée — n'est pas remplie, et la locataire n'a pas droit à une réduction de loyer. Le Tribunal fédéral rejette également le recours du bailleur contre l'annulation de sa résiliation, confirmant que celle-ci constitue un congé-représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO, compte tenu de la proximité temporelle (moins d'un mois) entre la dernière réclamation écrite de la locataire (18 octobre 2020) et la notification du congé (17 novembre 2020), ainsi que de l'absence de crédibilité du motif personnel invoqué (retraite et besoin d'habitation), qui n'était pas mentionné dans la lettre de résiliation et contredit par les circonstances concrètes (accueil ultérieur de la belle-mère nonagénaire, disponibilité d'autres logements). Les frais judiciaires sont mis à la charge respective des parties, avec une indemnité de 4'500 francs versée par le bailleur à la locataire à titre de dépens. Cette décision est notable car elle précise que la simple non-conformité aux normes techniques ne suffit pas à générer un droit à la réduction de loyer si l'usage concret des locaux n'en est pas affecté, et qu'elle confirme la rigueur avec laquelle le Tribunal fédéral examine les motifs invoqués pour justifier une résiliation, en particulier lorsqu'ils apparaissent comme des prétextes face à des revendications légitimes du locataire.
Regeste
contrat de bail à loyer; défaut de la chose louée; réduction du loyer; résiliation abusive, | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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