Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)

Normes déterminantes

Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 14 OBLF Art. 256 CO Art. 260 CO Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 269b CO Art. 269d CO Art. 270a CO Art. 270c CO

Résumé

Une société immobilière (bailleresse) et deux personnes (locataires) étaient en litige concernant la fixation du loyer d’un appartement à Genève, loué depuis 1983. Un bail à loyers indexés avait été conclu pour cinq ans, renouvelable, avec une clause d’indexation à l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). En 2015–2016, la bailleresse avait réalisé des travaux de rénovation importants dans l’immeuble, notamment des cuisines et salles de bains, pour un coût total de plus de 2,4 millions de francs. Elle avait ensuite notifié aux locataires, en janvier 2019, une hausse de loyer à compter du 1er octobre 2019, fondée sur ces travaux. Les locataires avaient contesté cette hausse et demandé une réduction du loyer, invoquant la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25 % à 1,5 % depuis 2012. La Chambre des baux et loyers du canton de Genève avait fixé le loyer à 11'820 francs par an, en compensant partiellement la hausse liée aux travaux avec la baisse du taux hypothécaire. La bailleresse avait formé un recours devant le Tribunal fédéral contre cette décision.

Le Tribunal fédéral a admis le recours de la bailleresse et a réformé l’arrêt cantonal en fixant le loyer à 13'404 francs par an, charges non comprises, à compter du 1er octobre 2019. Il a d’abord constaté que les travaux de rénovation entrepris entre août 2015 et novembre 2016 — portant sur les cuisines, les sanitaires et les colonnes sanitaires — constituaient des « importantes réparations » au sens de l’art. 14 al. 1 OBLF, justifiant l’application de la présomption légale selon laquelle 50 % de leur coût total de 2'449'069 francs 40 représentent un investissement créant une plus-value. Ensuite, il a retenu que le taux de rendement admissible pour le capital créateur de plus-value doit être calculé sur la base du taux hypothécaire de référence en vigueur au moment de la notification de la hausse (1,5 %), majoré de 2 % conformément à la jurisprudence actualisée (ATF 147 III 14), et non de 0,5 % comme l’avait fait la cour cantonale. Ce calcul conduit à un intérêt annuel de 21'429 francs 35, à un amortissement de 53'240 francs 60 sur 23 ans et à un entretien futur de 7'467 francs, soit un total annuel de 82'137 francs, autorisant une hausse maximale de 23,5 % par rapport à l’état locatif antérieur de 349'920 francs. Enfin, le Tribunal fédéral a jugé que, durant la période d’indexation d’un bail conclu conformément à l’art. 269b CO, le loyer ne peut varier qu’en fonction de l’évolution de l’ISPC, et que l’invocation de la baisse du taux hypothécaire de référence par les locataires pour obtenir une réduction compensatoire est juridiquement exclue, même si le bailleur a exercé son droit réservé d’augmenter le loyer pour prestations supplémentaires. Cette interdiction découle directement de l’exclusivité du mécanisme d’indexation prévu à l’art. 270c CO. Les frais judiciaires de 2'000 francs et une indemnité de 2'500 francs à titre de dépens ont été mis à la charge solidaire des locataires. Cette décision est notable car elle confirme l’application uniforme du nouveau taux de rendement de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence aux investissements créateurs de plus-value, tout en réaffirmant strictement le caractère exclusif de l’indexation à l’ISPC pendant la période contractuelle fixe d’un bail indexé, fermant ainsi la porte à toute compensation transversale entre facteurs relatifs.

Regeste

bail à loyers indexés; importantes réparations; hausse de loyer, | Droit des contrats

Décisions apparentées

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