Locataires demandent la requalification d’un bail de durée déterminée en bail de durée indéterminée dans le cadre d’une action en contestation du loyer initial : la demande relève de la protection contre les congés et est recevable en procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC)
- Date
- 05.12.2016
- Numéro de dossier
- 4A_547/2016
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 91 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 125 CPC Art. 210 CPC Art. 243 CPC Art. 247 CPC Art. 319 CPC Art. 320 CPC
Résumé
Trois locataires ont conclu un bail de durée déterminée de cinq ans pour un appartement à Nyon. Ils ont ensuite saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers afin de contester le loyer initial comme abusif et de demander la requalification du bail en bail de durée indéterminée. Après échec de la conciliation, ils ont déposé une demande unique devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, formulant à la fois des conclusions sur la requalification du bail (I et II) et sur la réduction du loyer (III à V). La bailleresse a contesté la recevabilité de la demande, arguant qu’il n’était pas possible de joindre dans une même procédure des conclusions relevant de la procédure simplifiée et d’autres relevant de la procédure ordinaire. Le Tribunal des baux a refusé de statuer préjudiciellement sur la recevabilité, considérant que toutes les conclusions relevaient de la procédure simplifiée. La Chambre des recours civile du Tribunal cantonal a réformé cette décision en disjoignant les conclusions I et II (requalification), qu’elle a jugées soumises à la procédure ordinaire, des conclusions III à V (loyer), soumises à la procédure simplifiée. Les locataires ont alors interjeté un recours au Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et réforme l’arrêt de la Chambre des recours civile en jugeant que les conclusions I et II — relatives à la requalification du bail de durée déterminée en bail de durée indéterminée — sont bien recevables dans le cadre de la procédure simplifiée. Il retient que la notion de « protection contre les congés » visée à l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit être comprise dans une acception large, car elle vise la protection du locataire face à la fin du bail, qu’il s’agisse d’un congé ordinaire, d’un congé extraordinaire, de l’expiration d’un bail déterminé ou de l’inexistence d’un rapport contractuel. Le Tribunal fédéral précise que les conséquences pour le locataire d’un bail déterminé arrivant à échéance peuvent être aussi lourdes que celles subies par un locataire en bail indéterminé recevant un congé, ce qui justifie l’application de la procédure simplifiée — moins formelle, plus rapide et fondée sur la maxime inquisitoire simple — sans égard à la valeur litigieuse. Cette interprétation est renforcée par l’objectif législatif clair de protection du locataire, qui rend artificielle toute distinction procédurale entre les questions liées à la fin du bail. En outre, la connexité entre la requalification du bail et la contestation du loyer initial — qualifié d’abusif — rend inacceptable d’imposer aux locataires d’intenter deux procédures séparées pour faire valoir leurs droits relatifs à la validité et aux conditions de leur bail. Le fait que la Commission de conciliation ait délivré une autorisation de procéder confirme la recevabilité de l’ensemble de la demande. L’arrêt est donc réformé pour déclarer recevables les conclusions I et II. Les frais judiciaires de la procédure fédérale (4'000 fr.) sont mis à la charge de l’intimée, qui devra également verser aux recourants une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens. La cause est renvoyée à la cour cantonale pour répartition des frais de deuxième instance et retour au Tribunal des baux pour suite de la procédure. Cette décision clarifie de façon contraignante que la requalification d’un bail déterminé en bail indéterminé relève systématiquement de la « protection contre les congés » au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et peut donc être traitée en procédure simplifiée, y compris lorsqu’elle est liée à une contestation du loyer.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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