Locataire résilie un bail commercial de durée déterminée pour défauts liés à des locaux vacants et au non-respect des horaires d'ouverture par d'autres commerçants : résiliation extraordinaire déclarée injustifiée car défauts non prouvés ou insuffisamment graves (Art. 259b let. a CO)

Normes déterminantes

Art. 160 CO Art. 161 CO Art. 163 CO Art. 259b CO Art. 2 CC Art. 8 CC Art. 58 CPC Art. 59 CPC Art. 84 CPC Art. 92 CPC Art. 210 CPC Art. 227 CPC Art. 229 CPC Art. 243 CPC Art. 247 CPC Art. 311 CPC

Résumé

Une société locataire d’un local commercial dans un centre commercial a résilié prématurément son bail de durée déterminée, invoquant des défauts de la chose louée : d’une part, la vacance persistante de plusieurs surfaces du centre, d’autre part le non-respect des horaires d’ouverture par d’autres commerçants. Le bailleur a alors assigné la locataire devant le Tribunal des baux, concluant d’abord à la nullité ou à l’inefficacité de la résiliation, puis, dans sa réplique, à l’octroi d’une peine conventionnelle de 500 francs par jour pour non-respect de l’obligation d’exploitation. La locataire a contesté la recevabilité de cette nouvelle conclusion, la procédure appliquée (procédure ordinaire au lieu de la procédure simplifiée), le caractère suffisamment chiffré de la demande, le bien-fondé de la résiliation extraordinaire et l’abus de droit dans l’application de la clause pénale. La cour cantonale a rejeté l’appel de la locataire, confirmant le jugement de première instance.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire, confirmant que la résiliation extraordinaire était injustifiée. La locataire n’a ni allégué ni prouvé que le bailleur s’était engagé à maintenir l’occupation des autres locaux du centre commercial, de sorte que leur vacance ne constituait pas un défaut au sens de la loi. En outre, bien que le bailleur eût promis le respect des mêmes horaires d’ouverture par tous les commerçants, le non-respect par certains d’entre eux — principalement de petits commerces spécialisés — n’a pas atteint le degré de gravité requis pour justifier une résiliation immédiate, notamment parce que les grandes enseignes (D.________, E.________ et F.________), qui attiraient la majorité de la clientèle, y avaient toujours conformément. La locataire n’a pas davantage établi que ces défauts avaient entraîné une baisse substantielle de son chiffre d’affaires, condition essentielle pour caractériser l’entrave considérable à l’usage prévu du local (Art. 259b let. a CO). Le Tribunal fédéral confirme également que la procédure ordinaire était correctement appliquée, car le litige portait exclusivement sur les conséquences financières d’un bail déjà résilié et libéré, et non sur la protection du locataire contre un congé (Art. 243 al. 2 let. c CPC). La formulation dans la réplique de conclusions en paiement de la peine conventionnelle ne constituait pas une modification de la demande au sens de l’Art. 227 al. 1 CPC, mais une adaptation légitime à la cessation effective d’exploitation et au départ définitif des lieux. Les conclusions étaient suffisamment chiffrées (Art. 84 al. 2 CPC), puisque la base de calcul (500 fr. par jour du 1er septembre 2018 au 30 septembre 2021) et le montant maximal (562'500 fr.) étaient clairement déterminables. L’absence d’allégation ou de preuve de l’excès de la peine conventionnelle empêchait toute réduction en vertu de l’Art. 163 al. 3 CO, d’autant plus que le montant journalier correspondait à environ 10 % de plus que le loyer mensuel brut, ce qui n’était pas manifestement excessif. Enfin, l’exercice du droit à la peine conventionnelle ne constituait pas un abus de droit (Art. 2 al. 2 CC), car la locataire, ayant cessé toute activité pendant 37 mois, ne pouvait se prévaloir de l’inaction du bailleur à l’égard d’autres locataires. Le recours est donc rejeté dans sa totalité. La locataire supporte les frais judiciaires de 8'000 francs (Art. 66 al. 1 LTF) et verse une indemnité de 9'000 francs à titre de dépens (Art. 68 al. 1 LTF). Cette décision précise de façon décisive les conditions de la « protection contre les congés » au sens de la procédure simplifiée et confirme que la résiliation unilatérale par le locataire exclut ipso facto l’application de cette procédure protectrice.

Regeste

Vereinfachtes Verfahren bei Streitigkeiten aus Miete (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Wenn der Mieter den Mietvertrag kündigt, betrifft der allenfalls daraus resultierende Streit nur die finanziellen Folgen der Kündigung und fällt daher nicht unter den Kündigungsschutz des Mieters im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Das vereinfachte Verfahren (ohne Rücksicht auf den Streitwert) ist nicht anwendbar (E. 3.2 und 3.3). Regeste Procédure simplifiée dans les litiges en matière de bail (art. 243 al. 2 let. c CPC). Lorsque le locataire résilie le bail, le litige éventuel qui s'ensuit ne porte que sur les conséquences financières de la résiliation et ne relève donc pas de la protection du locataire contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. La procédure simplifiée (sans égard à la valeur litigieuse) n'est pas applicable (consid. 3.2 et 3.3). Regesto Procedura semplificata nelle controversie in materia di locazione (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC). Se il conduttore disdice il contratto di locazione, l'eventuale litigio che ne segue verte unicamente sulle conseguenze finanziarie della disdetta e non concerne quindi la protezione del conduttore contro le disdette nel senso dell'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC. La procedura semplificata (senza riguardo al valore litigioso) non è applicabile (consid. 3.2 e 3.3).