Locataire médical expulsé pour vente libre de locataires: congé valable malgré pénurie de locaux similaires et longue occupation (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 05.09.2019
- Numéro de dossier
- 4A_33/2019
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272 CO Art. 272b CO Art. 2 CC Art. 4 CC
Résumé
Un cabinet médical exploité depuis 1983 dans des locaux commerciaux à Genève a été congédié en juin 2016 pour le 31 décembre 2018, les bailleurs invoquant leur souhait de vendre les locaux libres de tout locataire. Le locataire a contesté le congé devant le Tribunal des baux et loyers, puis en appel, arguant qu’il s’agissait d’un congé abusif, d’un congé-représailles lié à un litige antérieur sur des défauts des locaux, ou d’un congé-vente visant à le forcer à acheter. Il a également demandé une prolongation de bail de six ans. La Cour de justice du canton de Genève a accordé une prolongation de deux ans seulement. Le locataire a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que le congé est valable car le motif invoqué — la vente des locaux libres de locataires — répond à un intérêt objectif, sérieux et digne de protection, la présence d’un locataire rendant effectivement la vente plus difficile. Ce motif n’est pas un prétexte : les bailleurs, âgés de 83 et 81 ans au moment du congé, avaient proposé la vente du bien dès fin 2014 à plusieurs personnes, notamment à la Clinique I.________ SA, à la Clinique et H.________ SA et aux locataires eux-mêmes, qui étaient entrés en négociations. L’absence de vente jusqu’ici est légitime, car les bailleurs attendaient de connaître la date effective du départ des locataires pour agir plus aisément. Le recourant n’a pas démontré que le congé constituait un congé-représailles, car aucun lien de causalité n’a été établi entre la résiliation et le litige antérieur relatif aux défauts des locaux, même si celui-ci remonte à 1999 et que le congé a été notifié peu après l’écoulement du délai de protection de trois ans prévu à l’art. 271a al. 1 let. e CO. Il n’a pas non plus prouvé l’existence d’un congé-vente, car il n’a pas établi que le congé lui a été donné uniquement pour le contraindre à acheter : les locataires avaient manifesté un intérêt réel pour l’achat (expertise commandée en 2017), et les bailleurs ont proposé le bien à des tiers au même prix, sans imposer l’achat comme condition. En outre, le recourant n’a pas démontré une disproportion crasse entre son intérêt au maintien du bail et celui des bailleurs à y mettre fin : s’il a établi l’importance de la localisation pour sa patientèle de quartier et sa collaboration avec les hôpitaux universitaires, il n’a pas rendu vraisemblable le risque de départ des médecins, ni démontré que ses investissements dans les locaux justifiaient une annulation. Concernant la prolongation, le juge cantonal a librement apprécié les intérêts en présence et retenu que deux ans étaient suffisants, compte tenu du délai de congé très long (2,5 ans), des démarches infructueuses entreprises dès juillet 2016 pour trouver des locaux adaptés (surface minimale de 450 m², à moins de 1 km des hôpitaux universitaires, pour une permanence médico-chirurgicale), de la pénurie constatée sur le marché local, et de l’absence d’urgence particulière à vendre pour les bailleurs, dont le projet existait depuis quinze ans sans nécessité financière alléguée. Les normes applicables sont l’art. 271 al. 1 CO (bonne foi), l’art. 271a CO (congés abusifs, notamment let. a pour représailles et let. c pour congé-vente), l’art. 272 et 272b CO (prolongation), complétés par les principes généraux du droit civil (art. 2 al. 1 CC, art. 2 al. 2 CC, art. 4 CC) et les dispositions de procédure du Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 et 2 LTF, art. 95 LTF, art. 97 al. 1 LTF, etc.). Le recourant supporte les frais judiciaires de 9'000 fr. et verse une indemnité de 10'000 fr. à l’intimée à titre de dépens. Cette décision est notable car elle confirme que la simple proposition de vente à plusieurs tiers, y compris au locataire, suffit à écarter le caractère abusif d’un congé motivé par la vente libre de locataires, même en cas de pénurie locale et de longue occupation, et qu’un délai de congé très long peut justifier une prolongation limitée, malgré des conséquences pénibles avérées.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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