Propriétaire résilie tous les baux d’un immeuble de 1910 pour rénovation des colonnes d’eau et des installations vétustes : résiliation non abusive car projet suffisamment mûr et nécessité impérieuse de départ des locataires (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 08.05.2019
- Numéro de dossier
- 4A_491/2018
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 46 LTF Art. 71 LTF Art. 74 LTF Art. 95 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 261 CO Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272 CO Art. 24 PCF
Résumé
Des locataires ont contesté devant les autorités cantonales la résiliation collective de leurs baux par le nouveau propriétaire d’un immeuble lausannois construit en 1910-1911. Celui-ci avait justifié les congés par la nécessité de rénover les colonnes d’eau, les installations sanitaires et électriques, jugées très vétustes, et par l’ampleur des travaux rendant impossible le maintien des locataires. Les locataires ont fait valoir que le projet n’était pas suffisamment élaboré au moment de la résiliation, que les travaux pouvaient être réalisés en leur présence sans complication majeure, que le projet se heurtait de façon certaine à un refus administratif et que la résiliation constituait une disproportion manifeste des intérêts. La Cour d’appel vaudoise a validé les résiliations. Les locataires ont interjeté deux recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette les recours des locataires et confirme la validité des résiliations de bail. Il constate que le bailleur, au moment de notifier les congés le 29 août 2012, disposait d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre d’apprécier concrètement la gêne que la présence des locataires occasionnerait : il avait obtenu dès le 9 juillet 2012 un rapport technique accablant sur les installations sanitaires qui préconisait une réfection complète, il avait consulté la Division logement du Service vaudois des communes et du logement à deux reprises en juin et août 2012, et son architecte avait établi des plans détaillés le 23 juillet 2012. La vétusté avérée des colonnes d’eau, des canalisations, des installations électriques (fils isolés au coton, faible ampérage, raccordements sauvages) et des salles d’eau rendait effectivement impossible l’habitation des appartements pendant les travaux, ce qui justifiait le départ définitif des locataires. Le Tribunal fédéral rejette l’argument selon lequel le projet était trop imprécis ou incompatible avec le droit public, car le pouvoir d’appréciation large de la Division logement rendait le refus administratif incertain au moment de la résiliation, et le bailleur a ultérieurement modifié son projet pour répondre aux exigences. Il rejette également la prétendue disproportion manifeste des intérêts, estimant que dans le contexte d’un immeuble centenaire en état de vétusté avéré, la nécessité de travaux indispensables prime sur la longue durée de certains baux. La décision repose principalement sur l’article 271 alinéa 1 du Code des obligations (CO), qui exige que la résiliation ne contrevienne pas aux règles de la bonne foi, et sur les articles 271 alinéa 2 et 272 alinéa 1 CO concernant la motivation du congé et la prolongation de bail. Les recourants supportent solidairement les frais judiciaires de 16'000 francs et versent une indemnité de 18'000 francs à l’intimé pour ses frais d’avocat. Cette décision est notable car elle précise que la simple volonté générale de rénover n’est pas suffisante, mais qu’un projet fondé sur des constats techniques avérés et des démarches concrètes antérieures à la résiliation peut suffire à démontrer la réalité et la nécessité des travaux, même si le projet final n’est pas encore totalement abouti.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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