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Justizze. Art. 271 CO

Tribunal fédéral

Locataire expulsée pour rénovation d'un appartement vétuste dans un immeuble de 1967 : congé valable car projet suffisamment mûr et volonté réelle démontrée (art. 271 al. 1 CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 148 III 215 · BGE 148 III 215 · DTF 148 III 215
Date
04.05.2022
Numéro de dossier
4A_247/2021
Cour
I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue
Rejeté

Normes déterminantes

Art. 9 Cst Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 273 CO Art. 2 CC Art. 8 CC Art. 160 CPC Art. 243 CPC

Résumé

Une locataire a contesté devant le Tribunal fédéral la décision de la Cour d'appel du canton de Vaud qui avait jugé valable la résiliation de son bail par la société propriétaire, motivée par la nécessité de rénover l'appartement. La locataire soutenait que le motif de rénovation n'était qu'un prétexte, que le projet n'était pas suffisamment mûr pour justifier son départ et qu'il était incompatible avec le droit public. La société propriétaire affirmait vouloir rénover l'appartement, loué depuis 1996, qui se trouvait dans son état d'origine, avec des installations vétustes et des réparations mineures uniquement effectuées.

Le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la locataire. Il a constaté que la cour cantonale avait correctement établi, sur la base du rapport d'expertise du 12 août 2020, que la société propriétaire avait déjà rénové six appartements depuis son acquisition de l'immeuble en août 2018, ce qui démontrait une volonté réelle et concrète de rénovation appartement par appartement. L'appartement litigieux, loué depuis le 1er février 1996, se trouvait dans son état d'origine, sans parquet dans le hall d'entrée, avec des colonnes de chute vétustes et n'avait subi que des réparations mineures, ce qui justifiait objectivement le projet. Le projet de rénovation, tel que décrit par le gérant de la régie, comprenait la réfection complète des revêtements de murs, des sols, de la salle de bain, de la cuisine, des colonnes de chute et des conduites, avec un coût estimé entre 50'000 et 70'000 francs, ce qui constituait un projet suffisamment mûr et élaboré pour rendre le départ du locataire nécessaire, notamment en raison des travaux de désamiantage, de rénovation de la salle de bain et de la cuisine, qui entraîneraient des immissions et des dérangements insoutenables. L'absence initiale de motivation du congé, notifié le 10 juillet 2019, n'entachait pas sa validité, car la motivation n'est pas une condition de validité mais un simple indice à prendre en compte dans l'appréciation globale des preuves, et le bailleur pouvait encore exposer ses motifs devant le tribunal de première instance. Le grief tiré de l'incompatibilité avec le droit public était irrecevable, car la locataire ne l'avait pas soumis à la cour d'appel, conformément au principe de l'épuisement des instances. Le recours a donc été rejeté comme non fondé, en application de l'art. 271 al. 1 CO, qui exige que le congé ne contrevienne pas aux règles de la bonne foi. Les frais judiciaires de 2'000 francs et une indemnité de 2'500 francs à l'intimée ont été mis à la charge de la recourante, conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF. La décision confirme que la liberté du bailleur de résilier pour rénovation n'est limitée que par la bonne foi, et que la simple absence de nécessité urgente ou de permis préalable ne rend pas le congé abusif, dès lors que le projet est réel, mûr et justifié par l'état du bien.

Regeste

Art. 271 und 271a OR; Kündigung des Mietverhältnisses; Renovationsarbeiten. Zusammenfassung der Regeln und Grundsätze zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (E. 3.1). Diese finden auch auf die Kündigung durch den Vermieter zur Durchführung von Renovationsarbeiten Anwendung (E. 3.2). Interesse des Vermieters, über die auszuführenden Arbeiten zu bestimmen, auch wenn diese nicht notwendig und dringend sind (E. 3.2.1). Fälle von Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen (E. 3.2.2). Kein Verstoss im zu beurteilenden Fall (E. 3.3). Regeste Art. 271 et 271a CO; résiliation du bail; travaux de rénovation. Rappel des règles et principes relatifs à la résiliation ordinaire du bail (consid. 3.1), applicables également à la résiliation donnée par le bailleur pour exécuter des travaux de rénovation (consid. 3.2). Intérêt du bailleur à décider des travaux à effectuer, même s'ils ne sont pas nécessaires et urgents (consid. 3.2.1). Cas de résiliation contraires à la bonne foi (consid. 3.2.2), niés en l'espèce (consid. 3.3). Regesto Art. 271 e 271a CO; disdetta della locazione; lavori di rinnovazione. Riepilogo delle regole e dei principi relativi alla disdetta ordinaria della locazione (consid. 3.1), applicabili anche alla disdetta data dal locatore per eseguire lavori di rinnovazione (consid. 3.2). Interesse del locatore a decidere quali lavori effettuare, anche se questi non sono necessari e urgenti (consid. 3.2.1). Casi di disdetta contrari alla buona fede (consid. 3.2.2), negati nella fattispecie (consid. 3.3).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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