Bailleur résilie le bail pour vendre sa villa libre de tout occupant : congé annulé pour abus de droit en raison de la disproportion grossière des intérêts et de l’absence de lien concret entre libération du logement et prix de vente (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 08.04.2019
- Numéro de dossier
- 4A_485/2018
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 74 LTF Art. 105 LTF Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272 CO
Résumé
Un bailleur a résilié le bail de son beau-frère, locataire gravement handicapé depuis 1997 dans un appartement adapté financé par l’assurance-invalidité, avec effet au 31 mars 2016. Le locataire a assigné le bailleur devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève afin d’obtenir l’annulation du congé ou, subsidiairement, une prolongation judiciaire du bail pour quatre ans. Le tribunal cantonal a annulé le congé, décision confirmée par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Le bailleur a formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral pour faire constater la validité du congé. Les parties ont débattu de la légitimité du motif de résiliation — la volonté de vendre l’immeuble — et de la proportionnalité des intérêts en présence, notamment au regard de la situation particulière du locataire.
Le Tribunal fédéral rejette le recours du bailleur. Il confirme que la résiliation du bail est annulable en vertu de l'art. 271 al. 1 CO car elle contrevient aux règles de la bonne foi, en raison d'une disproportion grossière des intérêts en présence. La Cour de justice du canton de Genève a constaté que le bailleur n’a pas justifié que la libération de l’appartement était objectivement nécessaire pour réaliser sa vente à un meilleur prix : aucune preuve n’a été apportée que la présence du locataire nuisait concrètement au prix de vente, et une offre d’achat reçue mentionnait explicitement la disposition de l’acheteur à cohabiter temporairement avec le locataire. Le bailleur s’est ainsi fondé uniquement sur « un souhait de ne pas assumer certaines tâches minimales liées à [sa] situation de propriétaire-bailleur », ce qui ne constitue pas un intérêt objectif, sérieux et digne de protection. En revanche, la fin du bail aurait entraîné pour le locataire des conséquences très pénibles, compte tenu de son âge (59 ans en 2018), de sa maladie cardiaque et surtout de son handicap grave nécessitant un logement spécifiquement adapté, dont les aménagements avaient été financés à hauteur de 57'000 francs par l’assurance-invalidité. Cette situation particulière rend la résiliation manifestement déséquilibrée. Le Tribunal fédéral rappelle qu’il ne peut réexaminer les constatations de fait de la juridiction cantonale (art. 105 al. 1 LTF) et que celles-ci ne sont pas contestées comme arbitraires ou incomplètes. Le recours est donc privé de fondement. Le bailleur, partie succombante, doit payer un émolument judiciaire de 3'000 francs et une indemnité de 3'500 francs au locataire à titre de dépens. La décision illustre la rigueur avec laquelle le Tribunal fédéral exige la démonstration concrète et factuelle du lien entre la résiliation et un intérêt légitime du bailleur, notamment lorsqu’un locataire vulnérable est concerné.
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Locataire médicale conteste un congé économique fondé sur la vente libre d'occupant : congé valide, prolongation de bail limitée à quatre ans et refus de réduction de loyer (art. 261 al. 2 let. a CO)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Locataire réclame une réduction de loyer pour défaut de l'installation électrique non conforme aux normes : absence d'entrave à l'usage normal des locaux commerciaux empêche l'application de l'art. 259d CO
- Héritiers demandent l'annulation du congé après décès du locataire parti vivre à Monaco deux ans avant sa mort : protection contre le congé pour changement de situation familiale exclue faute de ménage commun (art. 271a al. 1 let. f CO)
- Locataire ne paie pas le loyer: bailleur résilie le bail après dépôt d’un avis de retrait à la poste; notification valable malgré détention des gérants (art. 266o CO)
- Locataires refusent de fournir l'attestation d'assurance responsabilité civile malgré un avertissement écrit : résiliation extraordinaire du bail jugée valide et efficace (art. 257f al. 3 CO)
- Locataire expulsée pour rénovation d'un appartement vétuste dans un immeuble de 1967 : congé valable car projet suffisamment mûr et volonté réelle démontrée (art. 271 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)