Héritiers demandent l'annulation du congé après décès du locataire parti vivre à Monaco deux ans avant sa mort : protection contre le congé pour changement de situation familiale exclue faute de ménage commun (art. 271a al. 1 let. f CO)
- Date
- 21.02.2025
- Numéro de dossier
- 4A_531/2024
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 76 LTF Art. 29 Cst Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272 CO Art. 6 PCF
Résumé
Des héritiers ont contesté devant le Tribunal fédéral le congé notifié par leur bailleur après le décès de leur père, titulaire du bail d’un appartement genevois. Ils ont soutenu que la recourante A.________ occupait effectivement le logement et que le congé était contraire à l’art. 271a al. 1 let. f CO, qui protège les membres de la famille cohabitant avec le locataire décédé. Le bailleur a fait valoir que le locataire avait quitté Genève pour s’établir à Monaco dès juillet 2017, soit plus de deux ans avant son décès en 2019, et que le logement n’était plus occupé de façon stable. Les héritiers ont également demandé, à titre subsidiaire, une prolongation de bail de quatre ans, arguant qu’ils en avaient déjà bénéficié en raison de la durée de la procédure. La cour cantonale avait confirmé la validité du congé et refusé la prolongation.
Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il constate que le locataire avait quitté Genève en juillet 2017 pour s’établir à Monaco, soit plus de deux ans avant son décès en 2019, et qu’aucun ménage commun n’a été établi entre lui et ses héritiers au moment du décès ou dans les années précédentes. Cette absence de vie commune exclut l’application de l’art. 271a al. 1 let. f CO, qui exige expressément que les personnes protégées aient habité avec le locataire décédé. La jurisprudence et la doctrine confirment que cette disposition ne couvre pas les héritiers n’ayant pas fait ménage commun avec le défunt. Le motif invoqué par le bailleur — l’absence de résidence effective du locataire depuis 2017 et le besoin de travaux pour remettre le logement en location à un loyer abordable — ne viole pas les règles de la bonne foi prévues à l’art. 271 CO, car il ne repose pas sur un changement de situation familiale du locataire mais sur une réalité objective d’occupation. En outre, la demande subsidiaire de prolongation de bail de quatre ans est irrecevable, car les recourants n’ont aucun intérêt digne de protection au sens de l’art. 76 al. 1 let. b LTF : ils reconnaissent eux-mêmes avoir déjà bénéficié de cette prolongation en raison de la durée de la procédure. Le Tribunal fédéral rejette donc le recours dans sa totalité. Les recourants, débiteurs solidaires, supportent les frais de procédure (2'000 fr.) et doivent verser une indemnité de 2'500 fr. à l’intimé à titre de dépens. Cette décision confirme de façon claire que la protection contre le congé pour changement de situation familiale exige une cohabitation effective et continue avec le locataire décédé, sans laquelle l’art. 271a al. 1 let. f CO ne s’applique pas.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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