Locataires d’un hôtel à Genève contestent la résiliation pour besoin familial: révision rejetée faute de procédure pénale, mais prolongation de bail accordée en raison de l’imprécision accrue du projet familial après la séparation du couple (art. 272b CO)
- Date
- 21.02.2020
- Numéro de dossier
- 4A_411/2017
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Partiellement admis
Normes déterminantes
Art. 272b CO Art. 273 CO Art. 10 CP Art. 307 CP Art. 328 CPC
Résumé
Des locataires exploitant un hôtel depuis 2001 dans deux arcades commerciales à Genève ont été congédiés par leurs propriétaires pour permettre à la fille et au gendre de l’une d’elles de reprendre l’exploitation. Les locataires ont d’abord contesté la validité des congés devant les tribunaux cantonaux, puis saisi le Tribunal fédéral. Après avoir perdu en appel, ils ont déposé une demande de révision fondée sur des révélations postérieures selon lesquelles le couple censé reprendre l’hôtel s’était séparé en juin 2016 et n’avait jamais eu l’intention réelle de le faire. La Cour de justice genevoise a rejeté cette demande de révision, et les locataires ont à nouveau saisi le Tribunal fédéral. La question centrale était de savoir si la révision pouvait être ouverte sur la base de faits nouveaux liés à l’authenticité du motif du congé, et si la durée de la prolongation de bail accordée était justifiée.
Le Tribunal fédéral admet partiellement les deux recours. Il rejette la demande de révision concernant le motif du congé, car les allégations de faux témoignages relèvent de la voie de révision «propter falsa» (art. 328 al. 1 let. b CPC), qui exige impérativement qu’une procédure pénale établisse le crime ou le délit ayant influencé la décision — ce qui n’est pas le cas ici. En revanche, il admet partiellement la demande de révision pour la question de la prolongation de bail, car la séparation du couple X. et Y. en juin 2016 constitue un fait nouveau admis (art. 328 al. 1 let. a CPC) qui affecte directement la crédibilité et la précision du projet d’exploitation invoqué comme motif du congé. Ce fait nouveau rend le projet encore plus imprécis qu’il ne l’était déjà lors de l’audition de mars 2016, où X. déclarait «envisager» de reprendre l’hôtel et Y. évoquait un délai de «5 à 6 ans», sans engagement ferme ni plan opérationnel. Parallèlement, les locataires exploitent cet hôtel depuis 2001, ce qui leur a permis de fidéliser une clientèle attachée à l’emplacement, et leurs recherches actives de locaux de remplacement sont demeurées infructueuses. Dans ces circonstances très particulières, la prolongation unique de trois ans accordée par la Cour de justice ne peut être maintenue : le Tribunal fédéral réforme l’arrêt pour accorder une première prolongation de bail de trois ans (jusqu’au 30 juin 2022) pour les deux arcades commerciales et de trois ans et six mois pour les places de parc, conformément à l’art. 272b CO, qui autorise jusqu’à six ans de prolongation répartis en une ou deux périodes. Cette solution permet une réévaluation ultérieure et laisse la porte ouverte à une seconde prolongation. Sur les frais, le Tribunal fédéral fixe l’émolument judiciaire global à 25'000 francs, dont les bailleresses supportent les trois cinquièmes (15'000 fr.) et les locataires le solde (10'000 fr.) (art. 66 al. 1 et 5 LTF), et condamne les bailleresses à verser aux locataires une indemnité de 6'000 francs à titre de dépens réduits (art. 68 LTF). La décision est notable car elle clarifie que la simple imprécision d’un projet familial ne suffit pas à invalider un congé, mais qu’un fait nouveau objectif — comme une séparation — venant aggraver cette imprécision peut justifier une prolongation plus favorable, même en l’absence de preuve pénale de mensonge.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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