Transfert du bail après décès du locataire : accord tacite établi par interprétation objective d'une lettre de la régie selon le principe de la confiance (art. 18 al. 1 CO)
- Date
- 04.09.2018
- Numéro de dossier
- 4A_141/2018
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 45 LTF Art. 90 LTF Art. 92 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 112 LTF Art. 9 Cst Art. 30 Cst Art. 1 CO Art. 18 CO Art. 32 CO Art. 718 CO Art. 8 CC Art. 560 CC Art. 602 CC
Résumé
Une société anonyme propriétaire d’un immeuble à Genève avait loué un appartement de sept pièces et deux boxes à un locataire décédé en 2010. Après le décès de son épouse, héritière du bail, ses enfants A.Z.________ et C.Z.________ ont hérité conjointement. A.Z.________ a demandé le transfert du bail à son nom seul, affirmant avoir obtenu un accord oral de l’administrateur-président de la société. La régie a envoyé une lettre du 5 janvier 2011 indiquant que la société était « disposée » à conclure les baux aux mêmes conditions, tout en demandant des documents complémentaires. La société a ensuite refusé le transfert et résilié les baux. A.Z.________ a alors intenté une action en exécution des baux devant le Tribunal des baux et loyers, qui a d’abord rejeté sa demande, avant que la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève ne constate l’existence d’un bail transféré le 6 janvier 2011. La propriétaire a formé un recours au Tribunal fédéral, contestant tant la régularité de la composition de la cour cantonale que l’existence même du bail transféré.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Les griefs relatifs à la composition irrégulière de la Chambre des baux et loyers sont irrecevables car ils ont été soulevés tardivement, plus de trente jours après la réception de l’arrêt séparé du 8 novembre 2017, dans lequel la cour cantonale avait indiqué les motifs du changement de composition, conformément à l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral du 22 juin 2017. Ce délai de trente jours, expressément mentionné dans cet arrêt, n’a pas été respecté par la recourante, rendant ses griefs sur ce point irrecevables en vertu des articles 92 et 92 al. 2 LTF.
Sur le fond, la cour cantonale n’est pas tombée dans l’arbitraire en constatant l’échec de la recherche de la volonté subjective des parties, compte tenu de l’incertitude sur le contenu de l’entretien oral du 29 novembre 2010 et des circonstances floues entourant la rédaction de la lettre du 5 janvier 2011. En conséquence, elle a correctement procédé à l’interprétation objective de cette lettre selon le principe de la confiance, tel que prévu par les articles 18 al. 1 CO et 4 CC. Le terme « disposée » utilisé dans la lettre, accompagné de la demande de documents « pour le bon ordre de nos dossiers », devait être compris de bonne foi par le destinataire comme une manifestation d’accord définitif au transfert du bail, et non comme une simple intention conditionnelle soumise à examen ultérieur. Cette interprétation objective, fondée sur le comportement du représentant de la bailleresse (la régie), engage la société même si sa volonté interne différait, conformément aux articles 1 CO, 32 al. 1 CO et 718 al. 1 CO.
Le Tribunal fédéral confirme également que la cour cantonale n’a pas omis de fait juridiquement pertinent en ne constatant pas la résidence de la soeur cohéritière dans l’appartement litigieux, puisqu’il ressortait clairement de l’arrêt cantonal que celle-ci avait expressément consenti au transfert du bail à son frère, ce qui excluait toute prétention de sa part et rendait inutile toute analyse supplémentaire sur sa situation de résidence, conformément aux articles 560 CC et 602 CC.
Les frais judiciaires de 5'000 francs et une indemnité de 6'000 francs à l’intimé sont mis à la charge de la recourante, conformément aux articles 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF.
Cette décision est notable pour sa confirmation stricte du principe de l’autorité de l’arrêt de renvoi et pour son application rigoureuse du principe de la confiance dans l’interprétation des déclarations de volonté, notamment lorsqu’elles sont formulées par un représentant, soulignant que la volonté objective, telle que raisonnablement comprise par la partie contractante, prime sur la volonté interne non manifestée.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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