Bailleur résilie le bail après décès du locataire : congé valable malgré présence du conjoint du membre de l'hoirie dans l'appartement, car ce dernier n'est pas conjoint d'une locataire titulaire individuelle (art. 266n CO)

Normes déterminantes

Art. 262 CO Art. 266m CO Art. 266n CO Art. 169 CC Art. 560 CC Art. 602 CC

Résumé

Une société immobilière (bailleresse) a résilié un bail pour travaux après le décès du locataire principal, en adressant le congé aux trois héritiers (dont une fille du défunt, son époux et leurs enfants). Ces derniers ont contesté la validité du congé, arguant qu’il constituait un logement de famille et que le conjoint de la fille, vivant dans l’appartement depuis 2012, aurait dû recevoir une notification séparée en vertu de l’art. 266n CO. La Chambre des baux et loyers du canton de Genève a déclaré le congé nul. La bailleresse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral admet le recours et annule l’arrêt cantonal, en constatant que le congé est valable. Il retient que le bail principal, conclu avec le défunt E.B., a été transféré de plein droit à ses trois héritiers — B.B., C.B. et D.B. — en indivision, conformément aux art. 560 et 602 al. 1 CC, et que ceux-ci forment ensemble la nouvelle locataire. B.B. et son conjoint ne sont pas locataires directs de la bailleresse, mais sous-locataires d’E.B. au titre d’un contrat distinct régi par l’art. 262 al. 1 CO. En tant que membre d’une communauté héréditaire indivise, B.B. ne peut agir seule en justice ni exercer individuellement les droits du locataire ; elle doit le faire avec ses cohéritiers comme consorts matériels nécessaires selon l’art. 70 al. 1 CPC. Par conséquent, son conjoint n’est pas le « conjoint de la locataire » au sens de l’art. 266n CO, car ce dernier ne protège que le conjoint d’une personne titulaire individuelle du bail. Même si l’appartement constitue un logement de famille au sens de l’art. 169 CC, la double notification exigée par l’art. 266n CO n’était pas requise, et son absence ne rend pas le congé nul en vertu de l’art. 266o CO. Le congé notifié aux trois héritiers le 5 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 est donc valable.

Le Tribunal fédéral applique les art. 266n et 266o CO (L6, L7), 560 CC (L2), 602 al. 1 et al. 2 CC (L3, L4), 262 al. 1 CO (L5) et 169 CC (L1) pour établir que la protection spécifique du conjoint ne s’étend pas au conjoint d’un héritier membre d’une communauté indivise. La cour cantonale avait méconnu cette distinction fondamentale entre bail principal et sous-location, ainsi que la nature collective de la qualité de locataire issue de la succession.

Les frais judiciaires, fixés à 3'000 francs, sont mis à la charge solidaire des intimés, et ceux-ci doivent verser à la recourante une indemnité de dépens de 3'500 francs en application des art. 66 al. 1 et 68 al. 1–2 LTF.

Cette décision précise de façon déterminante les limites de la protection du conjoint dans les cas de succession collective : l’art. 266n CO ne s’applique pas lorsque le conjoint réside dans le logement avec un héritier qui n’est pas seul titulaire du bail, mais agit en indivision avec d’autres héritiers — une situation courante dans les successions familiales.

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