Bailleresse résilie un bail après la mort d’un locataire : nullité partielle du contrat et congé ordinaire annulé pour violation de la bonne foi (art. 271 CO)
- Date
- 09.08.2021
- Numéro de dossier
- 4A_129/2021
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 91 LTF Art. 93 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 18 CO Art. 20 CO Art. 23 CO Art. 24 CO Art. 28 CO Art. 31 CO Art. 32 CO Art. 53 CO Art. 11 CC Art. 31 CC Art. 53 CC Art. 560 CC Art. 52 CPC Art. 53 CPC Art. 59 CPC Art. 87 CPC Art. 152 CPC Art. 157 CPC Art. 243 CPC
Résumé
Une société immobilière (bailleresse) a conclu avec un couple un bail d’appartement et d’une place de parking à Genève. Après le décès de l’épouse en 2009, la bailleresse a signé en 2012 et 2013 de nouveaux contrats au nom des deux époux, bien que l’épouse fût décédée. En 2016, elle a notifié une résiliation du bail, invoquant une sous-location non autorisée, après avoir envoyé un courrier recommandé non retiré à la poste. Le locataire (époux survivant) a contesté les résiliations devant les tribunaux cantonaux. La Chambre des baux et loyers a annulé les congés, estimant que le motif invoqué était un prétexte. La bailleresse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cette décision, alléguant notamment la nullité des contrats et la validité des résiliations.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il confirme que les contrats conclus le 18 septembre 2012 pour l’appartement et le 18 mars 2013 pour la place de parking sont inexistants en tant qu’ils concernent l’épouse décédée le 21 juin 2009, car une personne décédée n’a plus la capacité civile passive (art. 31 al. 1 CC) ni la personnalité juridique requise pour être partie à un contrat (art. 11 al. 1 et 53 al. 1 CC). Toutefois, ces contrats sont valables en tant qu’ils concernent l’époux survivant, car le représentant de la régie a clairement déclaré à deux reprises — devant le tribunal civil le 22 février 2017 et devant le Ministère public le 16 mars 2017 — qu’il aurait libellé le bail au nom de l’époux seul s’il avait connu le décès de son épouse, ce qui remplit les conditions de nullité partielle (art. 20 al. 2 CO) et de la favor negotii. En conséquence, l’époux est titulaire des baux et a qualité pour agir (art. 59 al. 2 let. a CPC).
En ce qui concerne les congés du 17 mars 2016, le Tribunal fédéral confirme que leur motif — la sous-location non autorisée — est un faux motif. La bailleresse avait envoyé un courrier recommandé le 11 février 2016, non retiré à la poste, et n’avait pas renvoyé ce courrier en pli simple malgré la connaissance de cet échec, ce qui constitue un comportement inhabituel et révélateur d’un prétexte. Ce constat de fait, fondé sur l’appréciation libre des preuves (art. 157 CPC), n’est pas arbitraire (art. 9 Cst.) et permet de conclure que les congés ordinaires violent la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le Tribunal fédéral précise que, dès lors que le motif invoqué est un prétexte, il n’est pas nécessaire de trancher si la présence de la famille du locataire constituait une sous-location ou un hébergement familial légitime.
Les normes applicables sont donc l’art. 31 al. 1 CC (fin de la personnalité juridique à la mort), l’art. 11 al. 1 et 53 al. 1 CC (capacité civile passive), l’art. 20 al. 2 CO (nullité partielle), l’art. 59 al. 2 let. a CPC (intérêt digne de protection), et l’art. 271 al. 1 CO (bonne foi dans le congé ordinaire). La bailleresse supporte les frais judiciaires de 3'000 fr. et verse une indemnité de 3'500 fr. à l’intimé à titre de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Cette décision est notable car elle clarifie la portée de la nullité partielle dans les baux conclus post mortem et confirme que le comportement procédural du bailleur (ici, l’absence de relance d’un courrier non retiré) peut suffire à démontrer un motif de congé contraire à la bonne foi.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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