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Justizze. Art. 270 CO

Tribunal fédéral

Bailleresse conteste la nullité du loyer initial pour absence de formule officielle: preuve insuffisante, action recevable et prescription non acquise (art. 270 al. 2 CO)

BGE / ATF / DTF
ATF 148 III 63 · BGE 148 III 63 · DTF 148 III 63
Date
28.01.2022
Numéro de dossier
4A_302/2021
Cour
I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue
Rejeté

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 108 LTF Art. 19 OBLF Art. 11 CO Art. 67 CO Art. 269d CO Art. 270 CO Art. 2 CC Art. 8 CC Art. 85 CPC

Résumé

Une société immobilière a conclu un bail avec deux locataires en 2011 sans leur remettre la formule officielle de notification du loyer, obligatoire dans le canton de Vaud. Les locataires ont saisi la justice en 2015 pour faire constater la nullité du loyer initial et obtenir le remboursement des trop-perçus. La bailleresse a fait appel devant le Tribunal fédéral, contestant la décision cantonale qui avait fixé un nouveau loyer et ordonné la restitution de montants importants. Le litige portait sur la preuve de la remise de la formule officielle, l’intérêt des locataires à agir et la prescription de l’action en remboursement.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il confirme que celle-ci n’a pas prouvé avoir remis la formule officielle aux locataires, comme l’exige l’art. 270 al. 2 CO, car ni le courrier du 15 septembre 2011 n’était recommandé, ni la formule n’était signée par les locataires, ni le contrat de bail ne mentionnait son annexe — alors que ces mesures simples auraient permis d’établir la preuve. Le Tribunal fédéral retient que les locataires avaient un intérêt à agir en contestation du loyer initial, car leur bail était encore en cours au moment de l’ouverture de l’action, ce qui permet de faire valoir le vice de forme indépendamment de la prescription de la répétition de l’indu (art. 2 al. 2 CC). En outre, le délai de prescription relatif de l’action en restitution, fixé à un an par l’ancien art. 67 al. 1 CO, n’était pas échu : les locataires n’ont eu connaissance effective de leurs droits qu’après avoir consulté leur deuxième avocate en octobre 2015, comme le montre leur comportement (notamment la conclusion d’une transaction le 15 décembre 2014 sans invoquer l’absence de formule), et ils ont introduit leur action avant l’écoulement du délai. Le Tribunal fédéral confirme donc la décision cantonale qui avait fixé le loyer initial à 1'930 fr. dès le 1er septembre 2011 et condamné la bailleresse à restituer les trop-perçus. Les frais judiciaires de 4'000 fr. et une indemnité de 5'000 fr. sont mis à la charge de la bailleresse. Cette décision illustre la rigueur exigée quant à la preuve de la remise de la formule officielle et la protection accordée à la présomption d’ignorance du locataire, même dans un canton où cette obligation existe depuis plus de vingt-cinq ans.

Regeste

Art. 67 und 270 Abs. 2 OR; Verjährung der Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der Verjährungsfrist (Präzisierung der Rechtsprechung). Interesse des Mieters, den Anfangsmietzins anzufechten, je nachdem ob die Miete andauert oder beendet ist (E. 5). Das Klagerecht des Mieters auf Rückerstattung des zu viel in Rechnung Gestellten verjährt binnen drei Jahren seit der tatsächlichen Kenntnis seines Rückforderungsanspruchs (Art. 67 OR). Hat er das offizielle Formular zur Mitteilung eines neuen Mietzinses nicht erhalten, läuft die Frist seit der Kenntnis des Mieters, dass dies die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses nach sich zieht, dass der Mietzins, den er bezahlt hat, zu hoch war und dass der Mietzins missbräuchlich war (E. 6.2). Es obliegt dem Sachrichter, durch Würdigung der Beweise zu überprüfen, ob sich der klagende Mieter unter Berücksichtigung der Umstände auf die Vermutung der Unkenntnis berufen kann (E. 6.2.3). Regeste Art. 67 et 270 al. 2 CO; prescription de l'action en constatation de la nullité du loyer initial; point de départ du délai de prescription (précision de la jurisprudence). Intérêt du locataire à agir en contestation du loyer initial, selon que le bail perdure ou qu'il a pris fin (consid. 5). Le droit d'action du locataire en remboursement du trop-perçu se prescrit par trois ans dès la connaissance effective de son droit de répétition (art. 67 CO). Lorsqu'il n'a pas reçu la formule officielle de notification d'un nouveau loyer, le délai court dès la connaissance du locataire de ce que l'absence de celle-ci entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était abusif (consid. 6.2). Il revient au juge du fait de vérifier par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance, compte tenu de l'ensemble des circonstances (consid. 6.2.3). Regesto Art. 67 e 270 cpv. 2 CO; prescrizione dell'azione di accertamento della nullità della pigione iniziale; punto di partenza del termine di prescrizione (precisazione della giurisprudenza). Interesse del conduttore di contestare giudizialmente la pigione iniziale a seconda che la locazione perduri o sia terminata (consid. 5). L'azione del conduttore tendente al rimborso di quanto pagato in eccesso si prescrive in tre anni dalla conoscenza effettiva del suo diritto di ripetizione (art. 67 CO). Se il conduttore non ha ricevuto il modulo ufficiale per la notifica di una nuova pigione, il termine inizia a decorrere dalla sua conoscenza che ciò comporta la nullità della pigione iniziale e che la pigione versata era troppo elevata e abusiva (consid. 6.2). Compete al giudice di verificare, apprezzando le prove, se il conduttore attore deve beneficiare della presunzione di ignoranza, tenuto conto dell'insieme delle circostanze (consid. 6.2.3).

Décision originale auprès du tribunal ↗

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