Bailleresse ne remet pas la formule officielle lors de la conclusion d’un bail avec un locataire sous curatelle : nullité du loyer initial confirmée, action en restitution non prescrite (art. 270 al. 2 CO)

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 45 LTF Art. 46 LTF Art. 74 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 112 LTF Art. 29 Cst Art. 62 CO Art. 67 CO Art. 269d CO Art. 270 CO Art. 394 CC Art. 395 CC Art. 52 CPC Art. 56 CPC Art. 85 CPC Art. 168 CPC

Résumé

Une société immobilière (bailleresse) a conclu un bail à loyer avec un locataire placé sous curatelle de représentation et de gestion, sans lui remettre la formule officielle obligatoire pour la notification du loyer initial, comme le prévoit la loi vaudoise sur les baux à loyer. Le locataire, assisté de deux curatrices successives, a saisi la commission de conciliation plusieurs années plus tard, en 2020, après avoir découvert la présence de punaises de lit dans le logement et consulté une avocate. Il a demandé la fixation judiciaire du loyer initial, la restitution du trop-perçu, la réduction de la garantie locative et une réduction de loyer pour défaut de conformité. La bailleresse a contesté la nullité du loyer initial, arguant que les curatrices professionnelles auraient dû connaître l’exigence de la formule officielle et que l’action en restitution serait prescrite. Le Tribunal fédéral a été saisi d’un recours contre l’arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois qui avait confirmé la nullité du loyer initial et la restitution partielle.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il confirme que la formule officielle n’a pas été valablement remise au locataire, car la bailleresse n’a pas requis l’audition de la concierge F.________ comme témoin en première instance et s’est contentée de produire deux témoignages écrits, qui ne constituent pas un moyen de preuve admissible selon l’art. 168 CPC, et parce que la formule officielle produite ne comportait aucune signature manuscrite. Le Tribunal fédéral constate que ni le locataire, ni ses deux curatrices successives C.________ et E.________, ne connaissaient effectivement l’exigence de la formule officielle au moment de la conclusion du bail en août 2017 et de l’état des lieux en septembre 2017, notamment parce que les curatrices, bien que professionnelles, n’avaient pas de formation juridique spécifique, que le manuel cantonal ne mentionnait pas explicitement cette obligation lors de la signature du bail, et que la bailleresse n’a pas posé de question directe sur ce point lors de leurs auditions. En conséquence, l’invocation de la nullité du loyer initial ne constitue pas un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Concernant la prescription, le Tribunal fédéral retient que la connaissance effective du droit de répétition n’est intervenue qu’en septembre 2019, lorsque le locataire et ses curatrices ont consulté une avocate à cause des punaises de lit, rendant ainsi la demande de conciliation du 15 avril 2020 recevable dans le délai d’un an prévu par l’ancien art. 67 al. 1 CO. La bailleresse, qui succombe, supporte les frais judiciaires de 3'000 fr. et verse une indemnité de 3'500 fr. à l’intimé à titre de dépens. Cette décision confirme la stricte exigence de la remise effective de la formule officielle et précise que l’ignorance du locataire ou de son représentant peut être préservée même en présence de curateurs professionnels, dès lors qu’aucune preuve concrète de leur connaissance effective n’est apportée.

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