Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 45 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 108 LTF Art. 17 OBLF Art. 19 OBLF Art. 62 CO Art. 257d CO Art. 259a CO Art. 269a CO Art. 269b CO Art. 269d CO Art. 270b CO Art. 271 CO Art. 271a CO

Résumé

Deux locataires, A.________ et B.________ Sàrl, ont conclu un bail commercial sur une arcade à Genève, renouvelé en 2015 avec une majoration de loyer motivée par référence à l'article 269a lettre a CO. En raison des fermetures liées à la pandémie COVID-19, ils ont demandé une exonération partielle ou totale de loyer pour novembre 2020, sans toutefois consigner le montant dû. La bailleresse C.________ les a mis en demeure de régler 5'800 fr., dont 5'750 fr. d'arriéré pour octobre et novembre 2020, sous menace de résiliation. Après avoir payé uniquement le loyer d'octobre 2020, les locataires ont versé celui de novembre le 8 janvier 2021, soit plus de trois semaines après l'échéance du délai comminatoire. La bailleresse a alors résilié le bail pour le 28 février 2021. Les locataires ont contesté cette résiliation devant les tribunaux cantonaux, arguant d’une compensation valable, d’un déséquilibre contractuel dû à l’imprévision, d’un congé contraire à la bonne foi et de la nullité de l’avis de majoration de loyer de 2015 pour défaut de motivation. Le Tribunal fédéral a été saisi d’un recours en matière civile contre l’arrêt cantonal confirmant la résiliation.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il constate d’abord que la résiliation anticipée du bail pour défaut de paiement est valable, car les conditions de l’article 257d alinéa 1 du Code des obligations sont remplies : les locataires étaient en demeure pour le loyer de novembre 2020, et leur paiement intervenu le 8 janvier 2021 survient plus de trois semaines après l’échéance du délai comminatoire fixé au 12 décembre 2020. La prétendue déclaration de compensation n’est pas valable, car aucune des écritures produites — courrier du 18 novembre 2020, formulaire du 26 novembre 2020 ou versement partiel — n’exprime clairement l’intention de compenser le loyer avec une créance déterminée et exigible, comme l’exigent les articles 120 alinéa 1 et 124 alinéa 1 CO ainsi que la jurisprudence constante. En outre, les locataires n’ont pas invoqué la théorie de l’imprévision devant l’instance cantonale, ce qui rend ce grief irrecevable en vertu du principe de l’épuisement matériel des griefs (article 75 alinéa 1 LTF). Quant à la violation présumée des règles de la bonne foi (articles 271 et 271a CO), le Tribunal fédéral constate qu’aucun élément ne démontre un comportement abusif de la bailleresse : le montant en souffrance n’est pas insignifiant, le retard de paiement n’est pas négligeable, et les locataires n’ont pas respecté leur obligation de consigner le loyer en cas de contestation. Enfin, l’avis de majoration de loyer du 18 mai 2015 est jugé valide, car la référence à l’article 269a lettre a CO permet au locataire de comprendre sans ambiguïté que la hausse repose sur l’adaptation aux loyers usuels du quartier, conformément à l’article 269d alinéa 1 CO et à la jurisprudence exigeant une motivation claire et précise, mais non nécessairement formulée en toutes lettres. Les recourantes, qui succombent, supportent solidairement les frais judiciaires de 4'500 fr. et doivent verser à l’intimée une indemnité de 5'500 fr. à titre de dépens (articles 66 alinéa 1 LTF et 68 alinéa 1 LTF). Cette décision confirme la rigueur requise pour la déclaration de compensation en matière de bail et la tolérance limitée accordée aux références légales dans les avis de majoration, dès lors qu’elles désignent un motif unique et bien identifié.

Décisions apparentées

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