Avocat condamné pour manquement à son devoir de diligence dans une affaire de bail: omission de faire valoir le caractère luxueux de la villa pour éviter la nullité du loyer initial (art. 253b al. 2 CO)
- Date
- 07.03.2018
- Numéro de dossier
- 4D_59/2017
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 74 LTF Art. 9 Cst Art. 12 LLCA Art. 2 OBLF Art. 253b CO Art. 257d CO Art. 270 CO Art. 398 CO Art. 257 CPC
Résumé
Un avocat a été mandaté par une propriétaire pour expulser deux locataires qui ne payaient plus leur loyer. Les locataires avaient contesté la validité du bail en invoquant le défaut d'utilisation de la formule officielle, rendue obligatoire pour les baux d'habitations non luxueuses. L'avocat n'avait pas fait valoir que la villa louée, décrite comme splendide avec sauna, home cinéma et valeur vénale de 7,5 millions de francs, constituait un logement de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, exemptant ainsi le bailleur de l'obligation d'utiliser la formule officielle. La cliente a ensuite intenté une action contre l'avocat pour violation de son devoir de diligence, demandant réparation pour perte de loyers et remboursement d'honoraires. Le Tribunal cantonal vaudois a condamné l'avocat au remboursement partiel des honoraires et frais, estimant qu'il avait manqué à son devoir de diligence en omettant de plaider le caractère luxueux de la villa. L'avocat a formé un recours constitutionnel subsidiaire devant le Tribunal fédéral, dénonçant une application arbitraire du droit et une violation de ses droits fondamentaux.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de l'avocat. Il constate que la Cour d'appel cantonale n'a pas commis d'arbitraire en qualifiant la villa de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, en s'appuyant sur le descriptif immobilier détaillé («Splendide demeure de 11 pièces», «sauna», «home cinéma», «importants travaux de rénovation en 2006»), sa valeur vénale de 7,5 millions de francs et le loyer élevé convenu (15'000 fr. puis 10'000 fr.), sans que l'avocat n'ait pu établir sa vétusté. La cour cantonale a également justement retenu que la destination principale de la villa était le logement, l'exploitation d'un cabinet médical n'étant qu'accessoire, conformément à l'art. 11 des conditions particulières du bail. L'omission de l'avocat de plaider l'art. 253b al. 2 CO dans la procédure d'expulsion pour cas clairs et devant le juge de la mainlevée constitue une violation du devoir de diligence prévu à l'art. 398 al. 2 CO, car il incombait au bailleur de présenter les allégations et moyens de preuve permettant d'établir le caractère luxueux de la villa afin de contrer l'argument tiré du vice de forme du loyer initial. Le Tribunal fédéral confirme que le juge applique certes l'art. 253b al. 2 CO d'office, mais que la charge de la preuve incombe au bailleur, et que l'avocat n'a pas fourni les éléments factuels nécessaires au juge de paix ni au juge de la mainlevée. Le recours est donc rejeté, et l'avocat supporte les frais judiciaires de 2'000 fr. et verse une indemnité de 2'500 fr. à la partie adverse pour ses frais d'avocat en vertu des art. 66 al. 1 LTF et 68 al. 1 LTF. Cette décision est notable car elle précise que l'omission de soulever un argument juridique essentiel, même si le juge doit l'appliquer d'office, peut constituer une violation du devoir de diligence de l'avocat lorsque cela entraîne l'échec d'une procédure sommaire.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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