Bailleresse réclame une indemnité pour occupation illicite et perte locative après résiliation anticipée du bail pour défaut de paiement : dommage réduit car absence d'efforts suffisants pour relouer l'arcade défectueuse (art. 257d al. 1 CO)
- Date
- 19.03.2024
- Numéro de dossier
- 4A_569/2022
- Cour
- Ire Cour de droit civil
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 44 CO Art. 99 CO Art. 224 CO Art. 257d CO Art. 259a CO Art. 264 CO Art. 8 CC
Résumé
Une société propriétaire a résilié un bail commercial portant sur une arcade à Genève pour défaut de paiement du loyer. Après restitution des locaux, elle a intenté une action contre la société locataire afin d'obtenir une indemnité pour occupation illicite de mars 2019 ainsi qu'une indemnité correspondant aux loyers non perçus entre avril 2019 et novembre 2020, suite à la rupture prématurée du bail. La locataire a contesté la demande, arguant que la propriétaire n'avait pas fait suffisamment d'efforts pour relouer les locaux, qui présentaient des défauts graves (inondations répétées dues à des canalisations défectueuses). Le Tribunal des baux et loyers a condamné la locataire à payer uniquement l'indemnité pour mars 2019, mais la cour cantonale a ramené le montant dû à ce seul poste. La propriétaire a formé un recours devant le Tribunal fédéral.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la propriétaire. Il confirme que la résiliation anticipée du bail pour défaut de paiement du loyer n’a pas été contestée et que la locataire a effectivement occupé l’arcade en mars 2019, justifiant l’indemnité de 1'273 fr. 65. Toutefois, pour les mois suivants, la propriétaire devait prouver qu’elle avait déployé des efforts raisonnables pour limiter son préjudice en relouant les locaux, conformément aux articles 257d al. 1 CO, 44 al. 1 CO et 99 al. 3 CO. Or, elle n’a présenté aucune preuve d’autres démarches que la publication mensuelle d’une seule annonce sur un seul site Internet jusqu’en octobre 2020, ce qui a été jugé insuffisant par la cour cantonale. Le Tribunal fédéral refuse de réexaminer cette appréciation, estimant qu’elle ne heurte pas de manière choquante le sentiment de justice, notamment parce que les locaux nécessitaient des travaux urgents de remplacement des conduites sanitaires — défaillance ayant causé plusieurs inondations en 2016 et 2017 — dont la locataire n’était en rien responsable. La charge de la preuve incombait à la propriétaire, comme le prévoit l’article 8 CC, et elle n’a pas rempli ce fardeau. Le recours est donc rejeté. La propriétaire supporte les frais de procédure (2'000 fr.) et verse une indemnité de 2'500 fr. à la locataire pour ses dépens. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge cantonal apprécie les efforts de relouage exigés du bailleur après une résiliation anticipée, surtout lorsque l’état défectueux des lieux rend leur mise en location impossible ou peu attractive.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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