Locataires versent quatre mois de loyer sur plus de trois ans puis invoquent la nullité du loyer pour éviter l’expulsion : abus de droit manifeste rend la procédure de cas clair recevable (art. 257d CO et art. 257 CPC)

Normes déterminantes

Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 257d CO Art. 267 CO Art. 272a CO Art. 299 CO Art. 55 CPC Art. 150 CPC Art. 253 CPC Art. 254 CPC Art. 257 CPC

Résumé

Deux locataires ont conclu un bail à Genève en septembre 2019 avec un loyer initial de 4'250 fr., réduit à 3'780 fr. par avenant. Ils ont versé seulement quatre mensualités jusqu’en mai 2020. Après avoir appris que la bailleuse envisageait de résilier le bail, ils ont ouvert en juin 2021 une action en fixation judiciaire du loyer, alléguant l’absence de la formule officielle de fixation du loyer. La bailleuse a ensuite lancé plusieurs mises en demeure, puis résilié le bail pour défaut de paiement en juillet 2022. Elle a ensuite introduit une requête en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC). Le Tribunal des baux et loyers a d’abord déclaré la requête irrecevable, mais la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a annulé ce jugement et ordonné l’expulsion immédiate. Les locataires ont formé un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il constate que ceux-ci n’ont versé que quatre mois de loyer depuis le début du bail en septembre 2019, laissant subsister une dette considérable, et qu’ils n’ont pas contesté les mises en demeure ni les faits de paiement sporadique. Leur action en fixation judiciaire du loyer, déposée en juin 2021, intervient plus d’un an après qu’ils ont pris conscience — lors de leur emménagement en chantier et de l’absence d’avis de fixation — du possible vice de forme lié à la non-remise de la formule officielle. Cette dilatoire, motivée par la volonté d’éviter la résiliation après avoir été informés de l’intention de la bailleuse de vendre l’appartement, constitue un abus de droit manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Ce comportement valide de facto le loyer contractuel et guérit le vice de forme, rendant inopérante leur argument de nullité. Par conséquent, la résiliation pour défaut de paiement est valable au sens de l’art. 257d al. 2 CO, et l’expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs est recevable, car l’état de fait n’est pas litigieux (art. 257 al. 1 CPC) et la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC), notamment eu égard à la jurisprudence constante sur l’abus de droit dans les affaires de loyer. Le Tribunal fédéral confirme donc l’arrêt cantonal qui a ordonné l’expulsion immédiate. Les locataires supportent les frais judiciaires de 5'500 fr. et doivent verser une indemnité de 3'000 fr. à la bailleuse pour les frais d’avocat liés à la demande d’effet suspensif. La décision est notable car elle confirme que l’abus de droit peut être constaté même dans une procédure sommaire de cas clair, sans nécessiter une appréciation équitable approfondie, dès lors qu’il est manifeste et objectivement établi.

Regeste

demeure du locataire (art. 257d CO); expulsion selon la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC), | Droit des contrats

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