Locataire sollicite une baisse de loyer après la sortie de l'immeuble du contrôle HLM: tempérament à l'action conjointe admis et méthode absolue applicable (art. 269 CO)

Normes déterminantes

Art. 253b CO Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270a CO Art. 270b CO Art. 273 CO Art. 854 CO Art. 70 CPC

Résumé

Une locataire a assigné sa bailleuse et son ancien colocataire afin d'obtenir une réduction de loyer après la sortie de l'immeuble du régime des habitations à loyers modérés (HLM) au 31 décembre 2016. La bailleuse a contesté la qualité pour agir de la locataire, arguant qu'une action conjointe avec le colocataire était nécessaire, et a critiqué l'application de la méthode absolue de calcul du rendement ainsi que le statut particulier de la coopérative bailleuse. La cour cantonale a fixé le loyer annuel à 18'330 francs, charges non comprises, dès le 1er janvier 2017, et condamné la bailleuse au remboursement du trop-perçu avec intérêts. La bailleuse a formé un recours devant le Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleuse. Il confirme que la locataire avait qualité pour agir seule, car elle avait assigné son ancien colocataire aux côtés de la bailleuse, ce qui satisfait au tempérament à l'action conjointe prévu par la jurisprudence pour protéger les locataires dans les litiges portant sur la fixation du loyer, comme pour ceux concernant l'annulation du congé. Ce tempérament est justifié par le besoin de protection sociale des locataires, notamment lorsque l'un d'eux vit à l'étranger ou refuse de participer à l'action, ce qui empêcherait autrement toute défense contre un loyer abusif. Le Tribunal fédéral admet également que la méthode absolue de calcul du rendement net est applicable après la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, car l'article 269 CO s'applique pleinement aux loyers libres et permet au locataire, comme au bailleur, de vérifier la compatibilité du loyer avec le rendement admissible. En l'espèce, l'immeuble a effectivement quitté le régime HLM au 31 décembre 2016, et la bailleuse, ayant refusé de produire les documents nécessaires au calcul du rendement, ne peut se plaindre des lacunes imputables à son propre manquement. Le Tribunal fédéral rejette aussi l'argument selon lequel le statut de coopérative exclurait l'application de l'article 269 CO, car la jurisprudence établie confirme que les normes sur les loyers abusifs s'appliquent aux baux conclus par des coopératives avec leurs membres dès lors qu'elles ne sont plus soumises à un contrôle étatique. Les frais et dépens de la procédure fédérale sont mis à la charge de la bailleuse, qui succombe. Cette décision consolide la jurisprudence sur l'extension du tempérament à l'action conjointe aux litiges de fixation du loyer et affirme clairement l'applicabilité de la méthode absolue après la sortie du contrôle étatique.

Regeste

a Art. 70 Abs. 1 ZPO, Art. 270a Abs. 2 OR; Mietzinsherabsetzungsbegehren, Mitmieter, Abschwächung des Erfordernisses der gemeinsamen Klage. Gemeinsame Mieter bilden eine notwendige materielle Streitgenossenschaft hinsichtlich der Mietzinsherabsetzungsklage. Es genügt indes, wenn alle Mitmieter als Parteien am Prozess beteiligt sind; sind sie sich uneinig, so ist ein Mitmieter zur alleinigen Klageerhebung legitimiert, sofern er neben dem Vermieter auch die Mitmieter ins Recht fasst, welche die Herabsetzung des Mietzinses nicht verlangen wollen (E. 2). Regeste b Art. 269 ff. OR; Überprüfung der Nettorendite durch den Zivilrichter bei Ausscheiden einer Liegenschaft aus der kantonalen Mietzinskontrolle. Scheidet eine Liegenschaft - die dem System der Habitations à loyers modérés (HLM) unterstellt war - aus der kantonalen Mietzinskontrolle aus, können sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter vor dem Zivilrichter auf die absolute Berechnungsmethode (Nettorenditeberechnung) berufen (E. 3). Regeste a Art. 70 al. 1 CPC, art. 270a al. 2 CO; demande de baisse de loyer, colocataires, tempérament à l'action conjointe. Les colocataires forment une consorité matérielle nécessaire dans l'action en diminution du loyer. Il suffit toutefois que tous les colocataires soient partie au procès; en cas de désaccord entre eux, un colocataire a qualité pour agir seul pour autant qu'il assigne aux côtés du bailleur le ou les locataires réticents à demander une baisse de loyer (consid. 2). Regeste b Art. 269 ss CO; contrôle du rendement net par le juge civil à la sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers. Tant le bailleur que le locataire peuvent se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net) une fois que l'immeuble - qui était soumis au régime des habitations à loyers modérés (HLM) - est sorti du contrôle cantonal des loyers (consid. 3). Regesto a Art. 70 cpv. 1 CPC, art. 270a cpv. 2 CO; domanda di riduzione della pigione; coinquilini; mitigazione dell'azione congiunta. Nell'azione di riduzione della pigione i coinquilini formano un litisconsorzio materiale necessario. È tuttavia sufficiente che tutti i coinquilini siano parte al processo; in caso di disaccordo fra di loro, un coinquilino ha la qualità di agire da solo purché citi a fianco del locatore il o i coinquilini restii a domandare una riduzione della pigione (consid. 2). Regesto b Art. 269 segg. CO; controllo del reddito da parte del giudice alla fine dell'assoggettamento di un immobile al controllo cantonale delle pigioni. Sia il locatore che il conduttore possono prevalersi, innanzi al giudice civile, del metodo assoluto (calcolo del reddito netto) una volta che l'immobile - che era sottoposto al regime delle abitazioni a pigione moderata (habitations à loyers modérés; HLM) - non sottostà più al controllo cantonale delle pigioni (consid. 3).

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