Locataire ne paie pas le loyer: bailleur résilie le bail après dépôt d’un avis de retrait à la poste; notification valable malgré détention des gérants (art. 266o CO)

Normes déterminantes

Art. 9 Cst Art. 257d CO Art. 262 CO Art. 266l CO Art. 266o CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 273 CO Art. 717 CO Art. 718b CO Art. 2 CC

Résumé

Une société locataire a conclu un bail commercial pour un hôtel à Genève. Après plusieurs mois sans paiement de loyer, le bailleur a envoyé une résiliation anticipée par pli recommandé. La locataire conteste la validité de cette résiliation, arguant qu’elle n’a jamais été effectivement reçue, car ses deux gérants étaient en détention préventive depuis le 5 décembre 2018, et que le pli recommandé n’a pas été retiré à la poste. Elle soutient également que le loyer n’était pas encore exigible, car un accord écrit entre les parties aurait reporté son échéance. Le litige porte sur la recevabilité de la résiliation pour défaut de paiement et sur la validité de l’accord de report.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire et confirme la résiliation du bail du 26 décembre 2018. La résiliation est valablement notifiée selon la théorie de la réception absolue : l’avis de retrait du pli recommandé a été déposé le 28 décembre 2018, ce qui rend la résiliation réputée reçue le 29 décembre 2018. La détention préventive des deux gérants de la société locataire depuis le 5 décembre 2018 ne fait pas obstacle à cette réception, car elle durait déjà depuis une vingtaine de jours au moment de l’envoi, ce qui leur aurait permis de s’organiser pour la réception du courrier ; en outre, d’autres personnes, comme la comptable de la société et mère de l’un des gérants, étaient habilitées à recevoir le pli. L’élection de domicile de l’avocat Me N.________, déclarée le 5 décembre 2018, ne couvre pas la résiliation pour défaut de paiement, car elle se réfère explicitement aux procédures pendantes relatives à la sous-location non autorisée, sans mentionner la mise en demeure de paiement du 23 octobre 2018 ni la résiliation ultérieure. Le loyer de 100'000 francs pour le premier trimestre 2018 était exigible au plus tard le 30 septembre 2018 conformément à la clause IV du bail, et l’accord du 21 mars 2018 visant à reporter cette échéance est nul en raison d’une double représentation de C.________, agissant à la fois pour la bailleresse (en tant qu’administrateur) et pour la locataire (en tant qu’associé-gérant président), sans que l’exception de conditions du marché ne soit remplie — le report étant indéterminé et dépendant de travaux non planifiés ni financés — ni que l’assemblée générale de la bailleresse n’ait ratifié l’accord (art. 2 al. 2 CC, art. 257d al. 1 et 2 CO, art. 266o CO, art. 271 al. 1 CO, art. 271a CO, art. 273 al. 1 CO, art. 717 CO, art. 718b CO). La recourante supporte les frais de procédure de 15'500 francs et sa demande d’assistance judiciaire est rejetée (art. 64 al. 1 LTF, art. 66 al. 1 LTF). Cette décision confirme la rigueur de la théorie de la réception absolue dans les baux commerciaux et précise les conditions strictes de validité des accords de report de loyer conclus par un même représentant pour les deux parties.

Décisions apparentées

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