Locateur résilie le bail pour sous-location non autorisée de deux chambres à sa fille et sa famille : qualification erronée d'hébergement, mais résiliation immédiate injustifiée car absence d'inconvénient majeur et d'abus de droit (art. 257f al. 3 CO)

Date: 03.01.2023
Numéro de dossier: 4A_521/2021
Cour: I. Zivilrechtliche Abteilung
Issue: Rejeté

Normes déterminantes

Art. 257d CO Art. 257f CO Art. 262 CO Art. 269d CO Art. 292 CP Art. 2 CC

Résumé

Une société propriétaire d’un immeuble à Genève a intenté une action contre un locataire pour faire valider une résiliation anticipée de son bail, motivée par la sous-location non autorisée de deux chambres de l’appartement à sa fille, son gendre et leurs deux enfants adolescents. Le locataire contestait la résiliation, arguant qu’il s’agissait d’un hébergement licite de familiers et non d’une sous-location. La Chambre des baux et loyers du canton de Genève avait confirmé le jugement de première instance déclarant le congé inefficace. La propriétaire a formé un recours au Tribunal fédéral, alléguant notamment une violation de l’art. 253 CO et de l’art. 257f al. 3 CO.

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il constate d’abord que la cour cantonale a commis une erreur de droit en qualifiant d’hébergement la présence de la fille du locataire et de sa famille dans l’appartement, alors que la répartition du loyer (500 fr. payés par le père, le solde par la fille et son mari) et la mise à disposition durable de deux chambres sur trois démontrent un animus contrahendi clair, constitutif d’une sous-location partielle au sens de l’art. 253 CO. Toutefois, cette qualification ne profite pas à la bailleresse, car les conditions de la résiliation immédiate prévues à l’art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies. En effet, la cour cantonale a correctement constaté qu’il n’y a pas de sur-occupation : ni le bail ni le Règlement genevois ne fixent de limite d’occupation, et l’accueil de cinq personnes (locataire, fille, gendre, deux enfants jumeaux partageant une chambre) dans un appartement de 4,5 pièces ne constitue pas un inconvénient majeur au sens de l’art. 262 al. 2 let. c CO. Par ailleurs, le locataire n’abuse pas de son droit à sous-louer, car il continue d’habiter régulièrement l’appartement, y paie sa part du loyer et ne procède pas à une substitution de locataire, ce qui exclut toute violation de l’interdiction générale de l’abus de droit prévue à l’art. 2 al. 2 CC. Les critiques de la bailleresse sont jugées trop générales et appellatoires, donc irrecevables en vertu de l’art. 106 al. 2 LTF. La bailleresse supporte les frais de procédure (3'000 fr.) et verse une indemnité de dépens de 3'500 fr. à l’intimé. Cette décision précise les critères de distinction entre sous-location et hébergement de familiers, en insistant sur le rôle déterminant de la volonté contractuelle (animus contrahendi) et sur l’exigence d’un inconvénient majeur objectif pour justifier une résiliation immédiate.

Décision originale auprès du tribunal ↗

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Locateur résilie le bail pour sous-location non autorisée de deux chambres à sa fille et sa famille : qualification erronée d'hébergement, mais résiliation immédiate injustifiée car absence d'inconvénient majeur et d'abus de droit (art. 257f al. 3 CO)

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