Bailleresse résilie un bail pour sous-location illicite après la séparation de l'épouse de l'administrateur de la société locataire : hébergement fondé sur l'obligation matrimoniale et l'ordonnance de mesures protectrices ne constitue pas une sous-location (art. 257f al. 3 CO)
- Date
- 30.06.2020
- Numéro de dossier
- 4A 596/2019
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 19 CO Art. 257f CO Art. 262 CO Art. 159 CC Art. 176 CC Art. 277 CC
Résumé
Une société immobilière (bailleresse) a conclu un bail d’habitation avec une société commerciale (locataire) pour un appartement à Genève, destiné à l’usage d’une personne physique. L’administrateur de la société locataire y a vécu avec son épouse jusqu’en octobre 2015, date de leur séparation. Par ordonnance du 8 juin 2016, le juge a attribué provisoirement la jouissance de l’appartement à l’épouse. Depuis novembre 2016, celle-ci paie directement le loyer. En mars 2017, la bailleresse résilie le bail pour sous-location non autorisée. La société locataire conteste la résiliation devant les tribunaux cantonaux, qui déclarent le congé inefficace. La bailleresse forme un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Il constate que, à la date de la résiliation anticipée du 24 mars 2017, les époux n’étaient pas divorcés mais seulement séparés, et que l’épouse occupait l’appartement en application d’une ordonnance de mesures protectrices de l’union conjugale du 8 juin 2016. Dans ces conditions, la mise à disposition de l’appartement par l’administrateur à son épouse séparée relève non d’une sous-location, mais d’un hébergement fondé sur l’obligation légale de fidélité et d’assistance entre époux prévue à l’art. 159 al. 3 CC, ainsi que sur l’ordonnance judiciaire imposant la jouissance à l’épouse en vertu de l’art. 176 al. 1 ch. 2 CC. Le Tribunal fédéral précise que l’administrateur, en tant qu’organe de la société locataire, demeure l’usager effectif du bien au sens du bail, même s’il n’y réside plus personnellement. Le paiement direct du loyer par l’épouse ne transforme pas cette situation en sous-location, car il constitue une simple modalité d’exécution des obligations financières réciproques entre époux selon l’art. 163 CC, et le bailleur n’a aucun intérêt à l’exécution personnelle du débiteur en matière de prestation pécuniaire (art. 68 CO). Le bail ayant été conclu pour l’habitation d’une personne physique, et l’usage restant conforme à cette destination et à la volonté réelle des parties, aucune violation du devoir de diligence au sens de l’art. 257f al. 3 CO n’est constituée. La résiliation anticipée est donc invalide. Le recours est rejeté aux frais et dépens de la bailleresse. La décision clarifie la distinction juridique entre sous-location et hébergement familial dans le cadre d’un bail conclu par une personne morale, notamment lorsqu’un époux séparé occupe le logement en vertu d’une mesure judiciaire.
Regeste
hébergement de l'épouse de l'administrateur de la société locataire après la séparation des époux | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleur résilie le bail après décès du locataire : congé valable malgré présence du conjoint du membre de l'hoirie dans l'appartement, car ce dernier n'est pas conjoint d'une locataire titulaire individuelle (art. 266n CO)
- Recourante réclame le paiement de fermages accumulés en vertu d’un avenant à un acte de vente : absence de décompte postérieur et date de paiement indéterminée rendent la demande infondée (art. 157 CPC)
- Locataire ne paie pas le loyer: bailleur résilie le bail après dépôt d’un avis de retrait à la poste; notification valable malgré détention des gérants (art. 266o CO)
- Banque loue des bureaux commerciaux : la surface contractuelle inclut une part proportionnelle des zones communes, absence de défaut de la chose louée et d'erreur essentielle (art. 258 al. 3, art. 259a al. 1 let. b, art. 259d CO)
- Locateur résilie le bail pour sous-location non autorisée de deux chambres à sa fille et sa famille : qualification erronée d'hébergement, mais résiliation immédiate injustifiée car absence d'inconvénient majeur et d'abus de droit (art. 257f al. 3 CO)
- Créancier poursuit un débiteur sur la base d'une reconnaissance de dette causale mentionnant un prêt inexistants : reconnaissance annulée pour simulation et absence de cause réelle (art. 17 CO)
- Naturalisation facilitée annulée pour déclarations mensongères sur la stabilité de la communauté conjugale après un mariage de convenance avec une Suissesse âgée (art. 36 al. 1 LN)
- Locataire conteste la résiliation pour sous-location non autorisée : recours fédéral irrecevable pour défaut de respect du délai de sûreté et critique non fondée des constatations de fait (art. 62 al. 3 et art. 97 al. 1 LTF)