Vermieter kündigt wegen Abbruch und Neubau im Rahmen einer geplanten Gesamtüberbauung: Pauschale Begründung genügt, Kündigung ist wirksam (Art. 266l OR)

Tragende Normen

Art. 17 BZP Art. 21 BZP Art. 261 OR Art. 266a OR Art. 266l OR Art. 271 OR Art. 272 OR Art. 83 ZPO

Zusammenfassung

Eine Immobiliengesellschaft kündigte einem Mieter eine Wohnung mit dem offiziellen Grund 'Abbruch/Neubau des Gebäudes', weil das Grundstück in eine grössere geplante Überbauung des Nachbargebiets einbezogen werden sollte. Der Mieter wandte sich gegen die Kündigung und behauptete, sie sei missbräuchlich, weil kein konkretes Bauvorhaben vorliege. Das Kantonsgericht Zug wies die Klage ab und hob die Kündigung auf; das Obergericht Zug bestätigte diesen Entscheid. Die Vermieterin erhob Beschwerde ans Bundesgericht und beantragte die Aufhebung des Urteils sowie die Feststellung der Gültigkeit der Kündigung.

Das Bundesgericht hebt das Urteil des Obergerichts Zug auf und stellt fest, dass die am 7. Oktober 2022 ausgesprochene Kündigung gültig ist. Es handelt sich um eine Abbruchkündigung, nicht um eine Sanierungs- oder Umbaukündigung. Für eine Abbruchkündigung ist es nicht erforderlich, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes Bauprojekt vorliegt oder dass der Vermieter detaillierte Angaben zu Abbruchmodalitäten, Zeitplan oder Neubauplanung macht. Es genügt, dass der Vermieter – hier D.________ – auf die unbestrittene, geplante Gesamtüberbauung 'W.________' hinweist, in die das Grundstück Nr. xxx als Teil des Gebiets einbezogen werden soll. Die pauschale Begründung 'Abbruch/Neubau des Gebäudes' ist bei einer Abbruchkündigung zulässig und stellt kein Indiz für ein fehlendes schützenswertes Interesse dar, weil der Verbleib des Mieters bei einem Abbruch von vornherein unmöglich ist. Auch der Umstand, dass nach der Kündigung kein Projektfortschritt erkennbar war und die spätere Eigentümerin das Grundstück offenbar verkaufen wollte, macht die Kündigung nicht nachträglich missbräuchlich, da ausschlaggebend allein der Zeitpunkt der Kündigung ist. Die Vorinstanz verletzte zudem den Beweisführungsanspruch der Beschwerdeführerin, indem sie die angebotene Zeugenaussage des mit dem Projekt beauftragten Architekten G.________ nicht abnahm, obwohl diese zur Klärung der Ernsthaftigkeit des Abbruchvorhabens hätte beitragen können. Die Kündigung verstösst daher nicht gegen Art. 271 OR, weil sie auf einem objektiven, ernsthaften und schützenswerten Interesse beruht. Das Bundesgericht weist die Sache jedoch insoweit an die Vorinstanz zurück, als über das eventuelle Erstreckungsbegehren des Mieters gemäss Art. 272 OR neu zu befinden ist, weil die Vorinstanz hierzu keine Feststellungen getroffen hat. Die Beschwerdeführerin gewinnt die Beschwerde im Hauptantrag, weshalb der Beschwerdegegner die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- zu tragen und die Beschwerdeführerin mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen hat. Dieses Urteil präzisiert die Anforderungen an die Begründung einer Abbruchkündigung und unterstreicht, dass die Rechtsprechung zur Sanierungskündigung nicht automatisch auf Abbruchkündigungen übertragbar ist.

Regeste

a Art. 17 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 2 BZP i.V.m. Art. 71 BGG; Art. 261 Abs. 1 OR; Art. 83 Abs. 4 ZPO; Art. 17 Abs. 3 BZP. Wechsel des Eigentümers des Mietobjekts während hängigem Verfahren; prozessuale Konsequenzen (E. 1 und 5). Regeste b Art. 266a Abs. 1 OR; Art. 271 Abs. 1 OR. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses von Wohn- und Geschäftsräumen, im Allgemeinen (E. 3.1-3.4), betreffend die Sanierungs- oder Umbaukündigung (E. 3.5) und betreffend die Abbruchkündigung (E. 3.6).

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