Vermieterin akzeptiert formungültige Kündigung des Mieters und beruft sich später auf Formmangel: Rechtsmissbrauch führt zur Unwirksamkeit der Rüge (Art. 2 Abs. 2 ZGB und Art. 52 ZPO)

Datum: 20.03.2018
Geschäftsnummer: 4D_87/2017
Abteilung: I. Zivilrechtliche Abteilung
Ausgang: Abgewiesen

Tragende Normen

Art. 74 BGG Art. 75 BGG Art. 90 BGG Art. 113 BGG Art. 116 BGG Art. 118 BGG Art. 29 BV Art. 266a OR Art. 266l OR Art. 267 OR Art. 272 OR Art. 272d OR Art. 2 ZGB Art. 52 ZPO

Zusammenfassung

Eine Vermieterin kündigte ihren Mietvertrag auf Ende März 2013; der Mieter legte Einspruch ein, und die Parteien vereinbarten in einem Schlichtungsvergleich die Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende März 2016 sowie eine einmonatige Kündigungsfrist für den Mieter. Der Mieter kündigte am 26. September 2014 ohne Unterschrift auf Ende Oktober 2014. Die Vermieterin bestätigte den Erhalt mehrfach, forderte Mängelbehebung, erschien aber nicht zum Übergabetermin am 31. Oktober 2014; der Mieter übergab die Wohnung und sandte die Schlüssel per Einschreiben, die die Vermieterin mit der Bemerkung „Schlüssel Annahme verweigert“ nicht entgegennahm. Sie vermietete die Wohnung neu per 1. März 2015 und forderte vom Mieter Ersatz für angebliche Mängelbehebungskosten und entgangenen Mietzins für November 2014 bis Februar 2015. Das Mietgericht wies die Klage ab, das Obergericht bestätigte dies. Die Vermieterin erhob subsidiäre Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht.

Das Bundesgericht wies die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ab. Es stellte fest, dass die Vermieterin durch ihr Verhalten – insbesondere die mehrfache Bestätigung des Erhalts der Kündigung, die Forderung nach Mängelbehebung und die Nichterscheinen zum Übergabetermin – die Kündigung trotz fehlender Unterschrift ausdrücklich akzeptiert hatte und sich damit in offensichtlichen Widerspruch zu ihrem späteren Berufen auf den Formmangel brachte; dieses Verhalten stelle einen rechtsmissbräuchlichen Verstoß gegen Treu und Glauben dar (Art. 2 Abs. 2 ZGB und Art. 52 ZPO). Ferner hielt das Bundesgericht fest, dass die im Schlichtungsvergleich vereinbarte einmonatige Kündigungsfrist für das erstreckte Mietverhältnis zulässig sei, weil Art. 266a Abs. 1 OR nicht auf befristete Verhältnisse anwendbar ist und Art. 272 OR ausdrücklich kürzere Fristen zulässt (Art. 272d OR, Art. 272 OR); die Kündigung vom 26. September 2014 auf den 31. Oktober 2014 war daher fristgerecht. Zudem erachtete das Bundesgericht die nach der Rückgabe erhobene Mängelrüge als verspätet und verwirkt (Art. 113 BGG, Art. 14 BV), da die Vorinstanz ausführlich begründet hatte, warum die Rüge nicht rechtzeitig erfolgt sei. Die Beschwerdeführerin konnte auch keine konkrete Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung nachweisen (Art. 118 Abs. 1 und 2 BGG) und stellte zudem neue Tatsachenbehauptungen auf, die nach Art. 99 BGG unzulässig sind. Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- und muss dem Beschwerdegegner eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- zahlen. Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil sie klärt, dass die Akzeptanz einer formungültigen Kündigung durch konkludentes Verhalten den späteren Rückgriff auf den Formmangel als rechtsmissbräuchlich ausschließt – ein Grundsatz, der die Stabilität mietrechtlicher Vereinbarungen stärkt.

Originalentscheid beim Gericht ↗

Zusammenfassung, Ausgang und tragende Normen sind maschinell ermittelt und können Fehler enthalten. Massgebend ist der Originalentscheid. Keine Rechtsberatung.

Vermieterin akzeptiert formungültige Kündigung des Mieters und beruft sich später auf Formmangel: Rechtsmissbrauch führt zur Unwirksamkeit der Rüge (Art. 2 Abs. 2 ZGB und Art. 52 ZPO)

Tragende Normen

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