Stockwerkeigentümerin und Gesuchsteller beantragen Baubewilligung für Umbau einer Dachwohnung: Nichteintreten der Baukommission wegen offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung rechtmässig (Art. 22 Abs. 1 RPG)

Tragende Normen

Art. 95 BGG Art. 105 BGG Art. 9 BV Art. 21 BZP Art. 22 RPG Art. 5 StWE-Reglement Art. 23 StWE-Reglement Art. 3 ZGB Art. 647 ZGB Art. 647a ZGB Art. 712b ZGB Art. 712e ZGB Art. 712g ZGB

Zusammenfassung

Eine Stockwerkeigentümerin und ein Gesuchsteller beantragten bei der Baukommission Wil eine Baubewilligung für den Umbau einer Dachwohnung, darunter den Ersatz von Fenstern, Arbeiten am Boden und am Vorraum. Gegen das Gesuch erhoben sechs weitere Stockwerkeigentümer Einsprache. Die Baukommission trat aus formellen Gründen zunächst auf das Gesuch ein, widerrief dann aber die Bewilligung und trat schliesslich wegen fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung nicht ein. Das Baudepartement des Kantons St. Gallen wies den dagegen erhobenen Rekurs ab, und das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen wies die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde. Streitig war, ob die Baukommission zu Recht nicht eingetreten war.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und bestätigte das Nichteintreten der Baukommission. Es stellte fest, dass die geplanten Umbauarbeiten – insbesondere der Ersatz der Fenster, die Arbeiten am Vorraum und die Veränderung von Türen – gemeinschaftliche Teile im Sinne des Stockwerkeigentumsrechts betrafen, die nach Art. 712b Abs. 2 und Abs. 3 ZGB und Art. 5 Abs. 1 lit. c und d des anwendbaren StWE-Reglements der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bedürfen. Eine solche Zustimmung lag nicht vor. Der Zirkularbeschluss vom 8. Januar 2008 regelte lediglich allgemeine Rahmenbedingungen für die Nutzungsänderung und enthielt keine konkrete Zustimmung zu den vorgesehenen baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen; insbesondere war darin weder der Fensterersatz noch die Veränderung von Türen oder die Bodenisolation im Vorraum ausdrücklich gedeckt. Auch die Behauptung der Dringlichkeit für den Fensterersatz gemäss Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB und Art. 23 Abs. 3 StWE-Reglement überzeugte nicht: Das von den Beschwerdeführern vorgelegte Gutachten zeigte zwar einen schlechten Zustand einzelner Fenster, aber keinen unmittelbar drohenden Schaden, der nur durch den vollständigen Ersatz abgewendet werden könnte; zudem fehlte der Nachweis, dass Unterhalts- oder Reparaturmassnahmen nicht ausreichend gewesen wären. Schliesslich verlangt der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG, dass ein Baugesuch als Ganzes beurteilt wird; Ausnahmen, etwa für besonders dringliche Teilprojekte, waren hier nicht begründet, da die Beschwerdeführer nicht darlegten, dass ein isolierter Fensterersatz ohne Koordination mit dem übrigen Gebäude möglich und zulässig wäre – zumal das Gebäude als geschütztes Kulturobjekt eingestuft ist. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- wurden den Beschwerdeführern auferlegt, und sie müssen den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- bezahlen. Das Urteil klärt präzise, wann eine Verwaltungsbehörde bei Zweifeln an der zivilrechtlichen Bauberechtigung nicht eintreten darf – nämlich dann, wenn die fehlende Zustimmung zu Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen offensichtlich ist – und bestätigt die enge Verknüpfung zwischen zivilrechtlicher Bauberechtigung und öffentlich-rechtlicher Baubewilligung.

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