Bailleresse résilie le bail pour incivilités répétées du fils de la locataire : résiliation extraordinaire valable en application de l'article 257f al. 3 CO
- Date
- 17.12.2024
- Numéro de dossier
- 4A_284/2024
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Admis
Normes déterminantes
Résumé
Une bailleresse a résilié un bail d'habitation et un bail de place de stationnement avec effet au 31 janvier 2020, invoquant l'article 257f al. 3 du Code des obligations, en raison d'incivilités répétées commises par le fils de la locataire, notamment le stationnement d'un vélomoteur devant la porte palière, des dégradations dans le parking souterrain, des actes de vandalisme, des odeurs nauséabondes et des nuisances sonores. La locataire a contesté l'efficacité de ces résiliations devant les tribunaux genevois, arguant que les faits reprochés n'étaient pas suffisamment établis et que le caractère insupportable du maintien du bail n'était pas démontré. La Chambre des baux et loyers de Genève a annulé le jugement de première instance et déclaré les congés inefficaces. La bailleresse a formé un recours devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral admet le recours de la bailleresse et annule l'arrêt cantonal, estimant que les résiliations de bail sont valables. Il constate que la locataire a reconnu, dans sa requête en contestation du congé, que son fils avait commis en 2019 «différents actes d'incivilités à l'origine des avis de résiliation de bail» et s'était engagé à ne pas les renouveler. L'attestation du concierge, datée du 22 mai 2020, établit de manière crédible que, depuis deux ans, des actes de vandalisme — occupation du garage, graffitis, déchets, urine, ampoules cassées, utilisation récréative d’un extincteur — étaient commis par des jeunes du quartier, dont le fils de la locataire, et que la police et les pompiers avaient déjà dû intervenir. Le Tribunal fédéral relève que la persistance des manquements est prouvée par les dégâts causés dans la nuit du 10 au 11 novembre 2019, pour lesquels une plainte pénale a été déposée et qui ont conduit à une condamnation pénale du fils pour dommages à la propriété. Il juge que le maintien du bail était devenu insupportable pour la bailleresse, non pas sur la base de faits postérieurs à la résiliation, mais en raison de la gravité, de la répétition et de la nature pénalement réprimée des incivilités commises par le fils de la locataire et son groupe, dont ce dernier était le seul à disposer des clés des parties communes. Le respect du délai de préavis de trente jours pour la fin d’un mois est également constaté, la résiliation ayant été notifiée le 16 décembre 2019 avec effet au 31 janvier 2020. Ainsi, les résiliations sont valables en application de l'article 257f al. 3 CO, et la locataire doit évacuer l'appartement et la place de stationnement. En outre, la demande d'assistance judiciaire de la locataire est admise en vertu des articles 64 al. 1 et 2 LTF, les frais judiciaires de 2'000 fr. sont mis à sa charge (art. 66 al. 1 et 4 LTF), une indemnité de 2'500 fr. lui est allouée à titre d'honoraires d'avocat d'office (art. 64 al. 2 LTF), et elle doit verser à la bailleresse une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens (art. 68 al. 1 LTF). Cette décision est notable car elle confirme que la responsabilité du locataire s'étend aux actes de ses proches vivant sous son toit, et que la preuve de la persistance des manquements peut résulter d’une série d’incivilités répétées sur une longue période, y compris celles qui font l’objet d’une condamnation pénale ultérieure.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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