Bailleur échoue sur exception loyers usuels: comparatifs trop petits et statistiques insuffisantes (art. 269a let. a CO)
- BGE / ATF / DTF
- ATF 141 III 569 · BGE 141 III 569 · DTF 141 III 569
- Date
- 16.12.2015
- Numéro de dossier
- 4A_179/2015
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 11 OBLF Art. 269a CO Art. 270a CO Art. 243 CPC Art. 247 CPC
Résumé
Une bailleresse conteste une réduction de loyer accordée aux locataires d'un appartement de 3,5 pièces à Morges. Les locataires demandaient une baisse fondée sur la diminution du taux hypothécaire, mais la bailleresse opposait que le loyer actuel correspondait aux loyers usuels du quartier. La cour cantonale a rejeté cette exception faute de preuves suffisantes pour établir les loyers usuels.
Le Tribunal fédéral confirme le rejet de l'exception des loyers usuels soulevée par la bailleresse. Pour prouver que le loyer n'est pas abusif malgré la baisse du taux hypothécaire, le bailleur doit établir les loyers usuels du quartier avec certitude, conformément à l'article 269a lettre a CO et à l'article 11 OBLF.
La cour constate que les éléments produits par la bailleresse sont insuffisants. D'une part, les statistiques privées (Immo-Monitoring) et les annonces immobilières ne sont pas assez différenciées selon les critères légaux (emplacement, dimension, équipement, état, année de construction) pour permettre une comparaison concrète fiable. D'autre part, les cinq logements de comparaison fournis présentent une surface de 60-61 m², soit un écart supérieur à 20% par rapport à l'appartement litigieux de 79 m². En l'absence de statistiques officielles, la jurisprudence exige une stricte adéquation des caractéristiques pour les comparatifs individuels; un tel écart de surface exclut toute comparaison valable, rendant superflue l'examen des autres critères comme l'emplacement ou les doubles vitrages.
Sur le plan procédural, la violation alléguée de la maxime inquisitoire simple (art. 247 al. 2 let. a CPC) est niée. Le juge de première instance avait invité la bailleresse à fournir des comparatifs précis. Il n'avait pas l'obligation de lui signaler que ses offres de preuves, bien que complètes formellement, étaient juridiquement insuffisantes pour établir le fait allégé. De plus, la bailleresse étant représentée par un avocat, le tribunal devait faire preuve de retenue dans son devoir d'interpellation. Les griefs relatifs au droit d'être entendu et à la constatation des faits sont également rejetés ou déclarés sans objet vu l'insuffisance probatoire principale.
Regeste
Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG, Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO; Miete, quartierübliche Mietzinse, beschränkte (oder soziale) Untersuchungsmaxime. Begriff der quartierüblichen Mietzinse und Beweismass (E. 2.2). Methode der fünf vergleichbaren Wohnungen: Anforderungen (E. 2.2.3). Begriff und Tragweite der beschränkten (oder sozialen) Untersuchungsmaxime vor erster Instanz und im Berufungsverfahren (E. 2.3). Regeste Art. 269a let. a CO, art. 11 OBLF, art. 243 al. 2 let. c et art. 247 al. 2 let. a CPC; bail à loyer, loyers usuels du quartier, maxime inquisitoire simple (ou sociale). Notion de loyers usuels et degré de la certitude (consid. 2.2). Méthode des cinq logements de comparaison: exigences (consid. 2.2.3). Notion et portée de la maxime inquisitoire simple (ou sociale) en première instance et en appel (consid. 2.3). Regesto Art. 269a lett. a CO, art. 11 OLAL, art. 243 cpv. 2 lett. c e art. 247 cpv. 2 lett. a CPC; locazione, pigioni in uso nel quartiere, massima inquisitoria limitata (o sociale). Nozione di pigioni usuali e grado di certezza (consid. 2.2). Metodo delle cinque abitazioni paragonabili; esigenze (consid. 2.2.3). Nozione e portata della massima inquisitoria limitata (o sociale) in prima istanza e in appello (consid. 2.3).
Décision originale auprès du tribunal ↗
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Décisions apparentées
- Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)
- Travailleur représenté par une secrétaire syndicale introduit une demande incomplète : la maxime inquisitoire sociale s'applique avec retenue (art. 247 al. 2 CPC)
- Bailleresse augmente le loyer d’un bail indexé à l’ISPC sur la base de travaux de rénovation importants : hausse justifiée à hauteur de 23,5 %, compensation par la baisse du taux hypothécaire interdite pendant la période d’indexation (art. 269b CO, art. 270c CO, art. 14 OBLF)
- Locataire résilie un bail commercial de durée déterminée pour défauts liés à des locaux vacants et au non-respect des horaires d'ouverture par d'autres commerçants : résiliation extraordinaire déclarée injustifiée car défauts non prouvés ou insuffisamment graves (Art. 259b let. a CO)
- État de Vaud résilie des baux tacites sur des terrains loués pour des chalets de vacances : qualification de constructions mobilières et validité de la résiliation confirmées (art. 677 CC)
- Locataires contestent une augmentation de loyer de 46 % pour un appartement dans un immeuble ancien : présomption d'abusivité retenue, fixation du loyer à 1'800 fr. confirmée sur base de statistiques OFS pondérées (art. 270 al. 1 CO)
- Bailleresse résilie un bail pour motifs économiques afin d'obtenir un loyer plus élevé : absence de preuve du rendement net ou des loyers comparatifs rend la résiliation abusive (art. 271 et 271a CO)
- Bailleur demande une hausse échelonnée de loyer fondée sur les loyers usuels du quartier : échec de la preuve faute de cinq logements comparatifs admissibles (art. 11 OBLF)