État de Vaud résilie des baux tacites sur des terrains loués pour des chalets de vacances : qualification de constructions mobilières et validité de la résiliation confirmées (art. 677 CC)

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 46 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 29 Cst Art. 18 CO Art. 255 CO Art. 266l CO Art. 267 CO Art. 271 CO Art. 292 CP Art. 2 CC Art. 642 CC Art. 667 CC Art. 677 CC Art. 52 CPC Art. 224 CPC Art. 243 CPC Art. 244 CPC Art. 247 CPC Art. 248 CPC Art. 255 CPC Art. 257 CPC

Résumé

Plusieurs personnes occupaient depuis les années 1960 des portions de terrain appartenant à l’État de Vaud, sur lesquelles elles avaient construit des chalets de vacances en vertu de baux successifs, puis de droits de superficie jusqu’en 2000, avant de continuer sous baux tacites. En 2019, l’État a notifié la résiliation de ces baux pour le 1er avril 2020, exigeant l’enlèvement des chalets et la remise en état des terrains. Les occupants ont contesté la validité des résiliations devant les tribunaux vaudois, invoquant notamment que les chalets constituaient des parties intégrantes du fonds, que les baux auraient été prolongés jusqu’à leur décès, que les résiliations étaient signées par des personnes sans pouvoir, et que la reconvention en expulsion était irrecevable. Le Tribunal fédéral a été saisi d’un recours en matière civile contre l’arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud qui avait confirmé le jugement du Tribunal des baux.

Le Tribunal fédéral rejette le recours. Il confirme que les chalets sont des constructions mobilières au sens de l'article 677 du Code civil suisse, car les contrats de bail de 1961 et 1963 prévoyaient expressément leur enlèvement en cas de résiliation, ce qui révèle l’intention des parties de ne pas les lier durablement au sol. Cette intention n’a pas été modifiée par la suite, ni par les droits de superficie (dont la constitution ne change pas la nature mobilière des constructions), ni par des déclarations unilatérales de l’État comme le courrier du 31 mars 2006, qui n’était pas une offre adressée aux locataires et ne pouvait donc pas créer d’obligation contractuelle. Objectivement, les chalets reposent sur des pilotis en béton ou métal ou des semelles filantes peu profondes, sans lien matériel intense avec le sol ; leurs raccordements à l’eau, à l’électricité et aux égouts ne suffisent pas à les transformer en parties intégrantes au sens de l'article 642 CC. La cour cantonale n’a pas violé le droit à la preuve en refusant l’expertise demandée, car la question de la nature mobilière ou immobilière des chalets relève du droit, non du fait. Les résiliations sont valables, car les signataires, notamment le directeur général de la DGIP, disposaient de la compétence requise en vertu d’une délégation interne régulière, attestée par un témoin et des pièces produites en audience. Comme les baux portent sur des terrains nus et non sur des habitations, les règles de protection contre les congés des articles 271 et suivants du Code des obligations ne s’appliquent pas. Enfin, la reconvention en expulsion et remise en état est connexe à l’action principale et soumise à la même procédure simplifiée, conformément aux articles 224 alinéa 1 et 243 alinéa 2 lettre c du Code de procédure civile, car elle découle directement de la fin du bail et ne crée aucun désavantage procédural pour les recourants. Le recours est donc rejeté. Les frais judiciaires de 5'000 francs sont mis à la charge des recourants, qui doivent également verser à l’intimé une indemnité de 6'000 francs à titre de dépens, car l’État agissait ici comme un particulier et non dans l’exercice de ses attributions officielles. Cette décision est notable pour sa confirmation stricte de la double exigence (subjective et objective) de l'article 677 CC dans la qualification des constructions mobilières, et pour son application cohérente de la procédure simplifiée aux reconventions connexes en matière de bail, même lorsqu’elles impliquent des montants élevés.

Regeste

Art. 677 ZGB in Verbindung mit Art. 642 und 667 Abs. 1 ZGB; Fahrnisbauten; Miete eines unbebauten Grundstücks am Seeufer, auf dem der Mieter ein Chalet errichtet. Für die in Art. 677 ZGB exemplarisch aufgeführten Bauten, die nach früherem kantonalem Recht als Fahrnisbauten galten, ist das subjektive Kriterium entscheidend, ob die Parteien beabsichtigten, die Baute bloss vorübergehend auf fremdem Boden aufzurichten (E. 5). Regeste Art. 677 CC en relation avec les art. 642 et 667 al. 1 CC; bail d'un terrain nu situé au bord d'un lac sur lequel le locataire érige un chalet. Pour les exemples de constructions énumérés à l'art. 677 CC, qui étaient considérés comme des constructions mobilières par les droits cantonaux antérieurs, le critère subjectif de l'intention des parties de procéder à un rattachement seulement temporaire revêt une importance décisive (consid. 5). Regesto Art. 677 CC in relazione con gli art. 642 e 667 cpv. 1 CC; locazione di un terreno nudo situato in riva a un lago su cui il conduttore costruisce una capanna. Per gli esempi di construzioni enumerati all'art. 677 CC, che erano considerati costruzioni mobiliari dal diritto cantonale anteriore, il criterio soggettivo dell'intenzione delle parti di procedere a un'incorporazione solo temporanea riveste un'importanza decisiva (consid. 5).

Décisions apparentées

• Bailleresse augmente le loyer de 71 % par rapport au précédent locataire : présomption d’abus non levée faute de trois à quatre logements comparables, fixation du loyer à 8'400 fr. confirmée (art. 269 et 269a CO)BGer · 4A_161/2025 · 27.01.2026