Locataire demande une réduction de loyer de 37 % pour nuisances causées par un chantier voisin : preuve insuffisante du défaut et du montant, mainlevée provisoire accordée (art. 82 al. 1 LP)
- Date
- 08.03.2018
- Numéro de dossier
- 5A_833/2017
- Cour
- II. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 97 CO Art. 82 LP Art. 177 CPC Art. 254 CPC Art. 326 CPC
Résumé
Une société locataire a conclu un bail commercial pour dix ans avec une clause de résiliation anticipée. Après l’acquisition de l’immeuble par une nouvelle bailleresse, la locataire a réclamé à plusieurs reprises une réduction de loyer en raison de nuisances sonores provenant d’un chantier voisin. Elle a ensuite introduit des poursuites contre la bailleresse pour obtenir une compensation, tandis que celle-ci lançait une poursuite pour arriérés de loyer. La locataire a fait opposition à cette dernière poursuite, puis demandé la mainlevée provisoire de cette opposition. Le tribunal cantonal a levé provisoirement l’opposition, et la locataire a formé un recours au Tribunal fédéral pour contester cette décision.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire contre la levée provisoire de l’opposition à la poursuite pour arriérés de loyer. La cour cantonale n’a pas commis d’arbitraire en estimant que la locataire n’avait pas rendu vraisemblable ni le principe ni le montant de sa créance compensatoire en réduction de loyer, comme requis par l’art. 82 al. 1 et 2 LP. Les éléments produits — essentiellement des courriels ponctuels et peu précis, émanant uniquement de la locataire — étaient insuffisants pour établir l’importance, la durée et l’impact réel des travaux attenants sur l’usage des locaux. De plus, les montants réclamés ont varié de façon non justifiée entre 20 %, une « baisse équivalente », 242'616 fr., 252'725 fr. et finalement 37 % (soit 196'528 fr. 12), sans explication fournie devant le tribunal de première instance. La bailleresse n’a jamais reconnu le défaut allégué : ses réponses se sont limitées à une transmission au propriétaire et à une offre de discussion, ce qui ne constitue pas une reconnaissance au sens de l’art. 97 CO. Pour la créance en dommages-intérêts fondée sur les art. 259a al. 1 CO et 259e CO, la locataire n’a pas établi de lien causal entre le chantier et la baisse de son chiffre d’affaires, notamment parce que ses comptes affichent un bénéfice net de 13'269 fr. 21 en 2014, année de pleine activité du chantier, et que le tableau chiffrant la perte de 63'847 fr. 35 provient d’une pièce sans force probante particulière. Enfin, la créance compensatoire n’était pas constatée par un titre valable au sens des art. 177 et 254 al. 1 CPC, et l’introduction de poursuites ou la saisine de la Commission de conciliation ne suffisent pas à remplacer cette exigence. Les frais judiciaires de 4'000 fr. sont mis à la charge de la recourante. Cette décision confirme la rigueur requise dans la procédure de mainlevée provisoire en matière de baux commerciaux, où la charge de la preuve incombe entièrement au poursuivi et où les variations non motivées dans les prétentions compromettent gravement la vraisemblance de la créance opposée.
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Banque requiert le séquestre d'immeubles transférés à l'ex-épouse d'un débiteur : absence de preuve de l'intention de léser les créanciers lors de la liquidation du régime matrimonial (art. 272 al. 1 ch. 3 LP)
- Sous-traitant obtient une hypothèque légale sur un immeuble appartenant à un tiers : la reconnaissance de dette signée uniquement par l'entrepreneur général ne constitue pas un titre de mainlevée définitive contre le tiers propriétaire (art. 80 al. 1 LP)
- Locataire conteste trois commandements de payer pour des arriérés de loyer : mainlevée provisoire accordée car l'opposant n'a pas rendu vraisemblable l'existence de défauts graves ou de créances compensatoires (art. 82 al. 2 LP)
- Locataires versent quatre mois de loyer sur plus de trois ans puis invoquent la nullité du loyer pour éviter l’expulsion : abus de droit manifeste rend la procédure de cas clair recevable (art. 257d CO et art. 257 CPC)
- Vendeuse chypriote réclame solde du prix après livraison de pignons contaminés : acheteur genevois ne rend pas vraisemblable la réduction du prix dans la procédure de mainlevée provisoire (art. 82 al. 2 LP)
- Recourante signe une reconnaissance de dette abstraite avec deux autres personnes sans préciser sa qualité : mainlevée provisoire accordée car solidarité passive déduite objectivement (art. 82 al. 1 LP)
- Entrepreneur ne produit que huit factures sur quinze pour justifier une hypothèque légale provisoire : défaut d'allégation et de preuve entraîne le rejet de la requête (art. 839 al. 2 CC)
- Débiteur opposé au séquestre fondé sur une sentence arbitrale cédée : cession rendue vraisemblable et levée du voile social justifiée par domination économique et usage abusif de la personnalité morale (art. 271 al. 1 ch. 6 LP)