Sous-traitant obtient une hypothèque légale sur un immeuble appartenant à un tiers : la reconnaissance de dette signée uniquement par l'entrepreneur général ne constitue pas un titre de mainlevée définitive contre le tiers propriétaire (art. 80 al. 1 LP)

Normes déterminantes

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Résumé

Une propriétaire d’un immeuble à Genève, qui avait loué les locaux à une société, a vu son bien grevé d’une hypothèque légale provisoire puis définitive au profit d’un sous-traitant menuisier, suite aux travaux effectués par ce dernier pour le compte de l’entrepreneur général. Le sous-traitant a ensuite requis une poursuite en réalisation de gage immobilier contre l’entrepreneur général et la propriétaire, qui a formé opposition. Le sous-traitant a produit une reconnaissance de dette notariée du 7 mai 2018 signée uniquement par l’entrepreneur général. La cour cantonale a levé définitivement l’opposition de la propriétaire, estimant que cette reconnaissance suffisait comme titre de mainlevée définitive. La propriétaire a interjeté recours devant le Tribunal fédéral, contestant cette solution.

Le Tribunal fédéral accueille le recours et annule l’arrêt cantonal. Il constate que la reconnaissance de dette notariée du 7 mai 2018, bien qu’authentique et exécutoire, n’a été signée que par l’entrepreneur général et non par la propriétaire, tierce propriétaire du gage. En conséquence, ce titre ne lie pas la propriétaire et ne remplit pas la condition d’identité entre le débiteur figurant dans le titre et la poursuivie exigée par l’art. 80 al. 1 LP. Le jugement d’inscription définitive de l’hypothèque légale, rendu contre la propriétaire, ne constitue pas non plus un titre de mainlevée définitive pour la créance personnelle, car il ne fixe que l’étendue de la garantie hypothécaire et non la créance en paiement elle-même (art. 837 al. 1 ch. 3 CC, art. 80 al. 1 LP). Le Tribunal fédéral rappelle que le tiers propriétaire peut faire valoir ses exceptions indépendamment du débiteur personnel (art. 153 al. 2bis LP, art. 82 al. 1 LP), ce qui serait impossible si un titre signé uniquement par le débiteur pouvait produire effet contre lui. La reconnaissance de dette notariée n’est donc pas opposable à la propriétaire (art. 347 let. a CPC, art. 349 CPC) et ne saurait valoir titre de mainlevée définitive contre elle (art. 80 al. 1bis LP, art. 80 al. 2 ch. 1bis LP). Les frais et dépens de la procédure fédérale sont mis à la charge de l’intimé, qui verse également une indemnité de 6'000 fr. à la recourante. La cause est renvoyée à la cour cantonale pour statuer sur les frais cantonaux.

Cette décision confirme de manière claire et contraignante que, dans une poursuite en réalisation de gage immobilier dirigée contre un tiers propriétaire, un titre de mainlevée définitive doit lier ce tiers, soit par signature, soit par jugement condamnatoire à son encontre ; une reconnaissance de dette signée uniquement par le débiteur personnel est insuffisante, même lorsqu’il s’agit d’une hypothèque légale d’artisan ou d’entrepreneur.

Regeste

Tragweite einer von einem Generalunternehmer an einen Handwerker ausgestellten Schuldanerkennung bei der definitiven Rechtsöffnung zur Beseitigung des Rechtsvorschlags eines Dritten, der Eigentümer der Liegenschaft ist, in einer vom Handwerker eingeleiteten Betreibung auf Pfandverwertung (Art. 151 ff. SchKG). Hat sich der Generalunternehmer gegenüber dem Handwerker, der Arbeiten an einem Gebäude ausgeführt hat (Pfandgläubiger), durch eine vollstreckbare öffentliche Urkunde (Schuldanerkennung im Sinne von Art. 347 lit. a und Art. 349 ZPO) verpflichtet, so ist diese Verpflichtung für den Dritten, der Eigentümer des Pfandes (das Gebäude, an dem die Arbeiten ausgeführt wurden) ist, nicht bindend, sodass der Antrag des Pfandgläubigers auf definitive Rechtsöffnung mangels Identität zwischen dem mitbetriebenen Eigentümer und dem in der Urkunde bezeichneten Schuldner abzuweisen ist (E. 2-4). Regeste Portée d'une reconnaissance de dette délivrée par un entrepreneur général à un artisan pour la mainlevée définitive de l'opposition du tiers propriétaire de l'immeuble dans la poursuite en réalisation du gage (art. 151 ss LP) initiée par l'artisan. Lorsque l'entrepreneur général s'est obligé envers l'artisan qui a exécuté des travaux sur un immeuble (créancier gagiste) par un acte authentique exécutoire (reconnaissance de dette au sens de l'art. 347 let. a et de l'art. 349 CPC), celui-ci ne lie pas le tiers propriétaire du gage (immeuble sur lequel les travaux ont été exécutés), de sorte que la requête de mainlevée définitive formée par le créancier gagiste doit être rejetée faute d'identité entre le propriétaire co-poursuivi et le débiteur désigné dans l'acte (consid. 2-4). Regesto Portata di un riconoscimento di debito rilasciato da un imprenditore generale a un artigiano per il rigetto definitivo dell'opposizione interposta dal terzo proprietario del fondo in un'esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 151 segg. LEF) promossa dall'artigiano. Se l'imprenditore generale si è obbligato nei confronti dell'artigiano, che ha eseguito dei lavori sul fondo (creditore pignoratizio) con un documento pubblico esecutivo (riconoscimento di debito nel senso dell'art. 347 lett. a e dell'art. 349 CPC), questo non vincola il terzo proprietario del pegno (fondo sul quale sono stati eseguiti i lavori), di modo che la domanda di rigetto definitivo dell'opposizione inoltrata dal creditore pignoratizio dev'essere respinta per mancanza di identità fra il proprietario coescusso e il debitore indicato nel documento (consid. 2-4).