Locataires exploitant un salon de coiffure et un institut de beauté obtiennent une réduction de loyer de 30 % en raison des nuisances graves causées par un voisin (art. 259d CO)
- Date
- 25.09.2017
- Numéro de dossier
- 4A 132/2017
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 99 LTF Art. 105 LTF Art. 9 Cst Art. 257f CO Art. 259a CO Art. 259d CO Art. 24 PCF Art. 317 CPC
Résumé
Des locataires exploitaient depuis des années un salon de coiffure et un institut de beauté dans deux locaux d’un immeuble genevois. À partir d’octobre 2003, un autre locataire, U.________, s’est livré à des comportements répétés et graves : claques de portes quotidiens, hurlements dans les parties communes, insultes, menaces et agressions physiques contre le personnel et les clients des commerces. Ces faits ont entraîné des démissions d’employés, une perte de clientèle et une baisse de 40 % du chiffre d’affaires. Les locataires ont mis en demeure la propriétaire, puis consigné les loyers à partir de mars 2014. Ils ont demandé devant le Tribunal des baux et loyers une autorisation de consignation, la résiliation du bail de U.________, et une réduction de loyer de 30 % depuis juillet 2012. La propriétaire et les nouveaux propriétaires, ayant acquis l’immeuble en juillet 2015, ont contesté l’existence même d’un défaut de la chose louée et la légitimité de la réduction.
Le Tribunal fédéral rejette les recours des bailleurs successifs contre l’arrêt cantonal qui avait confirmé la réduction de loyer de 30 % pour les deux locaux. Le comportement de U.________ — claquant presque quotidiennement les portes de son appartement et de l’entrée, hurlant dans les parties communes, insultant, menaçant et agressant verbalement et physiquement le personnel et les clients des salons — constitue un défaut grave de la chose louée au sens de l’art. 259a CO, car il entrave gravement l’usage commercial prévu des locaux. Ce défaut est qualifié comme tel en lien avec l’art. 257f al. 2 CO, qui impose aux locataires le devoir de diligence envers les autres occupants. La cour cantonale a retenu que ce défaut persistait au moment de sa décision et que les bailleurs n’avaient pas démontré son élimination. La connaissance du défaut par le bailleur remonte au courrier du 17 juillet 2012 adressé à la régie, ce qui ouvre le droit à une réduction proportionnelle du loyer dès cette date selon l’art. 259d CO. La réduction de 30 %, fixée en équité compte tenu des conséquences commerciales avérées (démissions d’employés, perte de clientèle, baisse de 40 % du chiffre d’affaires), n’est pas abusive : la cour cantonale a suffisamment motivé son choix en référence à la jurisprudence sur les nuisances sonores et à l’impact spécifique sur une activité commerciale. L’argument selon lequel la locataire aurait provoqué le conflit en récupérant des effets personnels dans la cave de U.________ ne justifie pas les manquements répétés et graves de ce dernier aux égards dus aux voisins. Enfin, la procédure administrative relative à l’affectation du studio n’était pas pertinente pour la question du défaut et a été à juste titre refusée. Les recours sont donc rejetés. Les bailleurs supportent chacun les frais judiciaires de leur recours (2'000 fr. chacun) conformément à l’art. 66 al. 1 LTF, sans devoir verser de dépens aux locataires qui n’ont pas été invités à se déterminer. Cette décision confirme que des troubles causés par un tiers locataire peuvent constituer un défaut de la chose louée engageant la responsabilité du bailleur, même lorsque celui-ci n’a pas directement causé le trouble, et que la réduction de loyer peut être calculée en équité sur la base des conséquences concrètes sur l’exploitation commerciale.
Regeste
défaut de la chose louée; égards dus aux voisins; réduction de loyer | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Locataire réclame une réduction de loyer pour défaut de l'installation électrique non conforme aux normes : absence d'entrave à l'usage normal des locaux commerciaux empêche l'application de l'art. 259d CO
- Bailleresse résilie le bail pour incivilités répétées du fils de la locataire : résiliation extraordinaire valable en application de l'article 257f al. 3 CO
- Locataires refusent de fournir l'attestation d'assurance responsabilité civile malgré un avertissement écrit : résiliation extraordinaire du bail jugée valide et efficace (art. 257f al. 3 CO)
- Bailleresse réclame une indemnité pour occupation illicite et perte locative après résiliation anticipée du bail pour défaut de paiement : dommage réduit car absence d'efforts suffisants pour relouer l'arcade défectueuse (art. 257d al. 1 CO)
- Locataire conteste trois commandements de payer pour des arriérés de loyer : mainlevée provisoire accordée car l'opposant n'a pas rendu vraisemblable l'existence de défauts graves ou de créances compensatoires (art. 82 al. 2 LP)
- Banque loue des bureaux commerciaux : la surface contractuelle inclut une part proportionnelle des zones communes, absence de défaut de la chose louée et d'erreur essentielle (art. 258 al. 3, art. 259a al. 1 let. b, art. 259d CO)
- Locateur résilie le bail pour sous-location non autorisée de deux chambres à sa fille et sa famille : qualification erronée d'hébergement, mais résiliation immédiate injustifiée car absence d'inconvénient majeur et d'abus de droit (art. 257f al. 3 CO)