Locataires réclament une réduction de loyer pour défauts après avoir laissé les locaux à l'abandon pendant plus d'un an : renonciation tacite constatée, réduction limitée au 2 octobre 2015 (art. 2 al. 2 CC et art. 259d CO)
- Date
- 13.12.2018
- Numéro de dossier
- 4A 320/2018
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 100 LTF Art. 108 LTF Art. 259d CO Art. 2 CC
Résumé
Deux locataires, L1.________ et L2.________ SA, ont conclu un bail commercial pour une arcade et un espace au sous-sol à Genève. Après deux dégâts d'eau en juin et juillet 2014, ils ont demandé des travaux de remise en état, mais ont ensuite hésité entre plusieurs projets commerciaux (notamment un concept «Y.________», puis une pizzeria) sans relancer activement les réparations. Le bailleur a suspendu les travaux, estimant que l’affectation future des locaux restait incertaine. Les locataires ont finalement exigé une réduction de loyer à compter de juillet 2014, invoquant l’impossibilité d’exploiter les lieux. La Chambre des baux et loyers a accordé une réduction de 20 % dès le 29 juillet 2014 ; la Cour de justice genevoise l’a limitée au 2 octobre 2015, considérant une renonciation tacite. Les locataires ont formé un recours devant le Tribunal fédéral pour obtenir une rétroactivité plus large.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il confirme que la réduction de loyer initiale de 20 % ne peut être accordée qu’à compter du 2 octobre 2015, car les locataires ont, par leur comportement passif et leurs hésitations commerciales, fait naître chez le bailleur une confiance légitime selon laquelle ils ne souhaitaient pas immédiatement la réparation des défauts essentiellement esthétiques — même si ceux-ci rendaient l’arcade moins attrayante — et qu’ils acceptaient donc l’équilibre du contrat tel qu’il était. Cette renonciation tacite constitue un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, qui exclut la réduction de loyer antérieure. En outre, le courrier du 3 décembre 2015 ne vaut pas interpellation valable au sens de l’art. 102 al. 1 CO, car il ne contient pas de mise en demeure claire et précise relative au remboursement du trop-perçu de loyer ; l’intérêt moratoire ne peut donc pas courir dès cette date, conformément à la jurisprudence constante sur l’application de l’art. 102 CO et de l’art. 259d CO. Le Tribunal fédéral constate que les conditions de recevabilité du recours sont remplies (art. 100 al. 1 LTF, art. 74 al. 1 let. a LTF), mais que les griefs invoqués ne démontrent aucune violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), notamment parce que l’état de fait établi par la Cour de justice genevoise n’est pas manifestement inexact (art. 105 al. 2 LTF) et que la motivation de la décision cantonale respecte les exigences de l’art. 42 al. 2 LTF (art. 108 al. 1 let. b LTF). Les locataires supportent conjointement les frais judiciaires de 2'000 francs (art. 66 al. 1 LTF) et doivent verser une indemnité de dépens de 2'500 francs à l’intimé (art. 68 LTF). Cette décision illustre de façon exemplaire la limite posée par l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC) à l’exercice du droit à réduction de loyer (art. 259d CO) lorsque le locataire, par son attitude, laisse croire au bailleur qu’il renonce à faire valoir ce droit.
Regeste
bail à loyer; réduction du loyer en raison de défauts | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
Le résumé, l'issue et les normes déterminantes sont établis automatiquement et peuvent contenir des erreurs. Seule la décision originale fait foi. Pas de conseil juridique.
Décisions apparentées
- Famille réfugiée politique refuse l'ouverture de comptes bancaires par une banque assurant le service universel : compétence à raison du lieu exclue faute de contrat de consommation (art. 32 CPC)
- Quatre sociétés liées par un même gérant vendent un appartement avec une surface inférieure à celle promise dans la plaquette promotionnelle : application du principe de transparence (Durchgriff) et garantie des qualités promises (art. 197 CO)
- Société conteste la nomination d’un commissaire dans une procédure civile : recours fédéral irrecevable faute de préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF)
- Étranger résidant illégalement depuis plus de dix ans demande une autorisation de séjour pour cas de rigueur: absence d’intégration hors du commun et de droit potentiel rendent le recours irrecevable (art. 30 al. 1 let. b LEI)
- Plaignant détenu agressé en prison ne précise ni dommage ni tort moral : qualité pour recourir au Tribunal fédéral refusée (art. 81 al. 1 let. a et b ch. 5 LTF)
- Locataires d'une arcade commerciale résiliée pour défaut de paiement du loyer de novembre 2020 : absence de déclaration valable de compensation et motivation suffisante de la majoration de loyer du 18 mai 2015 (art. 257d et art. 269d CO)
- Créancière tente de séquestrer les biens d'un actionnaire unique au lieu de ceux de sa société offshore insolvable : levée du voile social refusée car absence d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC en lien avec art. 272 al. 1 ch. 3 LP)
- Recourante réclame le paiement de fermages accumulés en vertu d’un avenant à un acte de vente : absence de décompte postérieur et date de paiement indéterminée rendent la demande infondée (art. 157 CPC)