Bailleur résilie un bail commercial après 16 ans pour réunifier deux locaux commerciaux (restaurant et bar) : congé valable malgré l'absence de démonstration de l'incompatibilité des travaux avec la présence des locataires (art. 271 al. 1 CO)
- Date
- 04.05.2017
- Numéro de dossier
- 4A 694/2016
- Issue
- Renvoi
Normes déterminantes
Art. 45 LTF Art. 74 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 9 Cst Art. 266a CO Art. 271 CO Art. 272 CO
Résumé
Une société bailleuse a résilié un bail commercial conclu en 1996, renouvelé tacitement et prorogé jusqu’au 31 décembre 2005, pour le 31 décembre 2015. Elle a invoqué comme motif la réunification des locaux occupés par un restaurant et un bar afin de les louer d’un seul tenant à un nouveau preneur. Les locataires ont contesté ce congé devant l’autorité cantonale, arguant qu’il était abusif car le motif était un prétexte et que la nécessité du départ n’était pas démontrée. Le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé, jugé abusif, et la Cour de justice genevoise a confirmé cette décision. La bailleuse a formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral admet le recours et annule l’arrêt cantonal, estimant que le congé est valable. Il constate que le bail pouvait effectivement être résilié pour le 31 décembre 2015, conformément à la prorogation contractuelle du 21 décembre 1999. Le motif invoqué — la réunification des deux surfaces commerciales — est avéré comme réel et non prétextuel, notamment en raison d’une prospection sérieuse, d’un concours d’architecture lancé et d’une volonté ancienne de réunification. Le Tribunal fédéral souligne que, dans ce cas, ce n’est pas la compatibilité des travaux avec la présence des locataires qui est déterminante, mais le résultat final de ces travaux : la transformation de deux baux distincts en un seul bail portant sur une surface unique, ce qui implique nécessairement le départ des locataires actuels. La cour cantonale a donc commis une erreur de droit en exigeant la preuve de l’incompatibilité matérielle des travaux avec l’occupation, alors que l’article 271 al. 1 CO protège la liberté du bailleur d’adapter l’exploitation de son bien selon ses intérêts, dès lors que le congé est régulier. La charge de prouver l’impossibilité objective du projet incombait aux locataires, qui n’ont pas rempli cette charge. Le Tribunal fédéral renvoie la cause à la cour cantonale pour statuer sur la demande subsidiaire de prolongation du bail, au regard de la pesée des intérêts prévue à l’article 272 al. 2 CO. Les intimés, qui succombent, supportent solidairement les frais judiciaires de 7'500 francs et doivent verser à la recourante une indemnité de 8'500 francs à titre de dépens. Cette décision précise que la réunification de locaux commerciaux constitue un motif valable de résiliation, même si le projet n’est pas encore abouti, dès lors qu’il est réel et que sa réalisation implique nécessairement la fin du bail existant.
Regeste
bail à loyer; congé contraire aux règles de la bonne foi | Droit des contrats
Décision originale auprès du tribunal ↗
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