Locataires refusent de fournir l'attestation d'assurance responsabilité civile malgré un avertissement écrit : résiliation extraordinaire du bail jugée valide et efficace (art. 257f al. 3 CO)
- Date
- 11.04.2024
- Numéro de dossier
- 4A_500/2023
- Cour
- I. Zivilrechtliche Abteilung
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 42 LTF Art. 45 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 108 LTF Art. 257f CO Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 5 RULV
Résumé
Deux locataires ont conclu un bail d'habitation en 2007, devenus seuls titulaires en 2008 et 2017. En 2020, les propriétaires ont été remplacés par leurs enfants, les bailleurs. En 2021, après une altercation et un incendie dans l'appartement, les locataires ont consigné le loyer et réclamé des travaux. Le 11 août 2021, les bailleurs ont exigé une attestation d'assurance responsabilité civile, avec échéance au 1er septembre 2021. Les locataires n'ont pas fourni ce document. Le 6 septembre 2021, les bailleurs ont résilié le bail pour le 31 octobre 2021, invoquant l'article 257f alinéa 3 du Code des obligations. Les locataires ont contesté cette résiliation devant la commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux, qui l'a annulée. La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois a ensuite déclaré la résiliation valable et efficace. Les locataires ont formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.
Le Tribunal fédéral rejette le recours des locataires. Il confirme que la résiliation extraordinaire du bail est valide et efficace au regard de l'article 257f alinéa 3 du Code des obligations. Cette disposition exige cinq conditions cumulatives : une violation grave du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son obligation, le caractère insupportable du maintien du bail pour le bailleur et un préavis de trente jours. Le refus passif des locataires de fournir l'attestation d'assurance responsabilité civile, exigée par les bailleurs dans leur courrier du 11 août 2021, constitue une violation grave de leur devoir de diligence, car elle expose le bailleur à un risque de dommage important, indépendamment de toute survenance réelle de sinistre. L'avertissement du 11 août 2021 est valable : il désigne sans ambiguïté le document requis et fixe un délai clair (1er septembre 2021), sans que la menace explicite de résiliation soit requise. La persistance dans la violation est établie par le fait que les locataires n'ont fourni l'attestation qu'un an plus tard, lors de l'audience du 28 juin 2022. Le caractère insupportable du maintien du bail découle automatiquement de la gravité de cette violation, conformément à la jurisprudence constante. Enfin, le Tribunal fédéral rejette l'argument selon lequel le congé serait abusif ou contraire à la bonne foi : la Cour d'appel a constaté, de façon liante, que le congé a été motivé exclusivement par le défaut d'attestation, et non par le conflit antérieur ou les réclamations des locataires concernant les défauts de l'appartement, excluant ainsi l'application des articles 271 et 271a du Code des obligations.
Le recours est donc irrecevable sur le fond. Les locataires, qui succombent, supportent solidairement les frais judiciaires de 5'000 francs et doivent verser aux bailleurs une indemnité de 6'000 francs à titre de dépens. Cette décision confirme la rigueur avec laquelle la violation de l'obligation d'assurance responsabilité civile est sanctionnée par la résiliation extraordinaire, même en l'absence de dommage concret, et précise que l'avertissement écrit n'a pas besoin de mentionner explicitement la sanction de résiliation pour être valable.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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