Contestation loyer initial immeuble récent: priorité rendement net, statistiques admises malgré documents manquants (art. 269a let. a CO)
- Date
- 21.01.2025
- Numéro de dossier
- 4A_230/2024
- Cour
- Ire Cour de droit civil
- Issue
- Rejeté
Normes déterminantes
Art. 9 Cst Art. 29 Cst Art. 269 CO Art. 269a CO Art. 270 CO Art. 462 CO Art. 152 CPC Art. 157 CPC
Résumé
Un locataire conteste le loyer initial d'un appartement situé dans un immeuble construit au début des années 1990, dont le bail a débuté en mai 2019. Il soutient que l'immeuble n'est pas ancien et demande un calcul du rendement net basé sur des coûts de construction historiques et des données abstraites. La bailleresse, issue d'une fusion récente, déclare ne pas disposer des pièces comptables nécessaires pour établir ce rendement en raison du temps écoulé et de changements administratifs. Les juridictions cantonales ont refusé d'ordonner la production de documents par des tiers ou l'audition d'autres organes, estimant ces mesures inutiles, et ont fixé le loyer admissible sur la base de statistiques cantonales pondérées selon les caractéristiques du logement.
Le Tribunal fédéral rejette le recours du locataire et confirme que le loyer n'est pas abusif. L'immeuble étant considéré comme non ancien car sa construction remonte à moins de trente ans avant le début du bail en 2019, le critère du rendement net prévaut sur celui des loyers usuels conformément à l'article 269a lettre a CO et à l'article 270 alinéa 1 CO.
La Cour suprême valide l'appréciation anticipée des preuves effectuée par l'autorité cantonale. Bien que la bailleresse n'ait pas fourni tous les documents comptables, le refus d'ordonner la production de pièces par des tiers ou d'auditionner d'autres représentants n'est pas arbitraire au sens de l'article 9 Cst. et de l'article 29 alinéa 2 Cst., compte tenu du délai écoulé depuis la construction. De plus, la représentante entendue devant le tribunal de première instance était valablement traitée comme une partie selon l'article 159 CPC et l'article 462 CO, rendant irrecevable le grief lié à son statut.
Enfin, l'utilisation des statistiques cantonales pour déterminer le loyer admissible est conforme à la jurisprudence lorsque les pièces font défaut, même si ce manque est partiellement imputable au bailleur. Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour pondérer ces données, et l'absence de sanction spécifique envers le bailleur ne constitue pas une violation du droit fédéral ni une atteinte à la garantie de la propriété ou à la liberté économique invoquées par l'intimée.
Décision originale auprès du tribunal ↗
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