Quatre sociétés liées par un même gérant vendent un appartement avec une surface inférieure à celle promise dans la plaquette promotionnelle : application du principe de transparence (Durchgriff) et garantie des qualités promises (art. 197 CO)

Normes déterminantes

Art. 42 LTF Art. 46 LTF Art. 72 LTF Art. 74 LTF Art. 75 LTF Art. 76 LTF Art. 90 LTF Art. 95 LTF Art. 97 LTF Art. 100 LTF Art. 105 LTF Art. 106 LTF Art. 108 LTF Art. 9 Cst Art. 29 Cst Art. 16 CO Art. 18 CO Art. 197 CO Art. 199 CO Art. 216 CO Art. 2 CC Art. 2e CPC Art. 55 CPC Art. 147 CPC Art. 150 CPC Art. 152 CPC Art. 222 CPC Art. 223 CPC Art. 234 CPC Art. 316 CPC Art. 318 CPC

Résumé

Quatre sociétés à responsabilité limitée ou anonyme, toutes dirigées par le même gérant, ont vendu un appartement à deux acquéreurs. Les sociétés ont utilisé une plaquette de vente indiquant des surfaces précises pour l’appartement et son balcon, sans mention « document non contractuel » sur les pages contenant ces données. Le contrat authentique de vente ne mentionnait aucune surface, mais intégrait des plans correspondant à ceux de la plaquette. Après livraison, les acquéreurs ont constaté un défaut de surface de 4,71 m² en surface habitable et de 7,52 m² en surface extérieure. Ils ont assigné les quatre sociétés en paiement d’une moins-value, invoquant un défaut quant aux qualités promises. Les venderesses ont contesté leur solidarité et fait valoir l’effet libératoire des clauses d’exclusion de garantie prévues dans le contrat. Le Tribunal civil de Lausanne puis la Cour d’appel du canton de Vaud ont condamné les venderesses solidairement au paiement de 89'048 fr. 80. Les venderesses ont formé un recours au Tribunal fédéral contre cet arrêt.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des venderesses. Il confirme que la cour cantonale n’a pas violé le droit en appliquant le principe de transparence (Durchgriff) pour imputer la responsabilité de toutes les sociétés, car celles-ci sont détenues et contrôlées par un même gérant, poursuivent des buts identiques en matière de promotion immobilière, et ont agi de façon coordonnée dans la vente litigieuse, ce qui constitue un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Ensuite, la cour cantonale a correctement retenu que la surface indiquée dans la plaquette de vente constituait une qualité promise au sens de l’art. 197 CO, car c’était le seul document fourni aux acquéreurs contenant des indications chiffrées sur les surfaces, qu’il accompagnait le mandat de réservation, qu’il était conforme aux plans joints au contrat authentique, et qu’il ne portait pas la mention « document non contractuel » sur les pages pertinentes. L’interprétation objective selon le principe de la confiance (art. 18 CO) permettait aux acquéreurs de raisonnablement s’attendre à ce que l’appartement corresponde aux surfaces annoncées, d’autant plus que la clause générale d’exclusion des descriptifs promotionnels figurant dans le contrat authentique ne saurait empêcher l’usage de la plaquette pour interpréter la volonté des parties. Le Tribunal fédéral rejette également le grief relatif à la procédure écrite déposée le 2 décembre 2020, car la cour cantonale a légitimement considéré que les allégués y contenus étaient contestés à la lumière de la demande initiale et de la réponse, et qu’en l’absence de requête spécifique pour l’administration des preuves citées, elle pouvait se limiter à apprécier les pièces déjà au dossier. Enfin, le grief tiré de la nullité des clauses d’exclusion de garantie est irrecevable, car fondé sur une version des faits écartée par la cour cantonale et non démontrée arbitraire. Les recourantes supportent les frais de procédure (4'500 fr.) et doivent verser une indemnité de 5'500 fr. aux intimés à titre de dépens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 LTF). Cette décision est notable pour sa confirmation stricte de l’effet probatoire des documents promotionnels dans la vente immobilière lorsqu’ils constituent la seule source d’information chiffrée sur les qualités essentielles, et pour son application rigoureuse du Durchgriff face à une structure sociétaire manifestement abusive.

Décisions apparentées

• Ex-époux demande la suppression rétroactive de sa pension alimentaire post-divorce et la réduction des pensions pour ses enfants : violation du droit d'être entendu et défaut d'examen du revenu hypothétique entraînent un renvoi (art. 277 al. 1 et 2 CC, art. 312 CPC)BGer · 5A 724/2018 · 14.03.2019